La crescente esigenza di una maggiore digitalizzazione del nostro Paese rende sempre più necessaria la costruzione delle infrastrutture utili a supportare questo processo. Non è una prerogativa solamente italiana, ma è un trend che sta interessando tutta l’Europa. Lo stanziamento di risorse nazionali e comunitarie presuppone la necessità di avere una rete a supporto della digital transformation, per cui la richiesta di asset immobiliari da destinare a Data Center sta aumentando in maniera molto netta, sia per quanto riguarda gli Hyperscale Data Center, cioè quelli di maggiori dimensioni, sia per i cd. Edge Data Center, di dimensioni minori. Di qui l’esigenza di individuare delle strutture adeguate ad ospitarli, posto che è decisivo ricercare degli immobili (o dei terreni su cui costruirli ex novo) che per caratteristiche tecniche, morfologiche e dimensionali siano compatibili con tale destinazione.
Il contesto
Secondo i report da ultimo pubblicati (tra cui Data Center Market in Europe – Industry Outlook and Forecast 2021-2026), si prevede che il mercato dei Data Center in Europa crescerà per investimento a un CAGR (Compounded Average Growth Rate, ossia crescita percentuale media in un dato lasso di tempo) di oltre il 4% nel periodo 2021-2026. Del resto, la pandemia ha accelerato una serie di eventi che erano già programmati per il futuro, come ad esempio:
- la sempre maggiore utilizzazione del lavoro da remoto;
- l’utilizzo di tecnologie per l’elaborazione dei big data;
- l’intelligenza artificiale;
- i veicoli a guida autonoma
- la realizzazione delle smart city.
Questi cambiamenti hanno portato in primo piano da un lato la necessità di creare nuovi centri per l’elaborazione e lo stoccaggio dei dati prodotti massivamente dalle utenze (cd. Data Center), e dall’altro lato l’esigenza di rafforzare le infrastrutture di comunicazione, coprendo aree sempre più ampie con una connessione veloce. In questo senso, il PNRR (Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza), per la prima missione dedicata a “Digitalizzazione, Innovazione, Competitività, Cultura”, ha previsto uno stanziamento di 49,86 miliardi di euro, ossia una buona percentuale delle risorse messe a disposizione a livello europeo.
A fianco di tali previsioni, il 27 aprile scorso il Governo italiano ha pubblicato la tabella di ripartizione delle risorse del Fondo complementare (ossia quelle messe a disposizione dallo Stato italiano in aggiunta rispetto a quelle di provenienza europea), il quale ha destinato 5,08 miliardi di euro al piano Transizione 4.0, ossia quello che ha come target la realizzazione di una rete di copertura di tutto il territorio nazionale a banda ultra-larga e la promozione, l’innovazione e la digitalizzazione del sistema produttivo nazionale.
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Data Center: cosa serve per realizzarlo
Le dimensioni degli immobili devono essere tali da consentire l’installazione di tutte le tecnologie necessarie, mentre la posizione deve essere strategica e geograficamente (oltre che geologicamente) la migliore possibile. Questo in quanto si deve garantire al Data Center una struttura di collegamento informatico e di energia elettrica del tutto peculiare, oltre che una collocazione in zone idonee a limitare al minimo il rischio di danni di origine ambientale, come alluvioni, condizioni climatiche estreme e attività sismiche.
I requisiti dell’immobile
Tutto questo unito al fatto che l’immobile da adibire a Data Center, per rispondere ai criteri ESG, dovrà essere il più ecologico ed efficiente possibile, sicché:
- le condizioni climatiche (fredde);
- il riutilizzo del calore prodotto
- l’impiego di energia verde per la sua alimentazione diventano fondamentali per ridurre il consumo energetico e quindi impattare al minimo sull’ambiente.
In questo senso, oltre 25 operatori di cloud e Data Center, tra cui AWS, Google, Equinix, Interxion, OVH Cloud, Scaleway, Aruba e altre 17 associazioni di settore hanno firmato un accordo (Climate Neutral Data Center Pact) per rendere le loro strutture carbon neutral, ossia alimentate tramite fonti di energia rinnovabile o senza emissioni di carbonio per una percentuale del 75% entro il 31 dicembre 2025 e con l’obiettivo di raggiungere quella del 100% entro il 31 dicembre 2030.
Data Center e urbanistica
Oltre a quanto sopra descritto, per effettuare una completa verifica delle possibilità di realizzazione di Data Center, è fondamentale condurre un’attenta analisi di fattibilità da un punto di vista urbanistico, unitamente ad una valutazione della prospettiva con la quale gli Enti locali approcciano lo sviluppo di tale asset class. Urbanisticamente parlando, a livello di destinazione d’uso, il Data Center è compatibile con le destinazioni produttiva ed industriale, pertanto possono essere utilizzate in tal senso sia aree produttive che immobili con tale destinazione, ovvero dismessi o in dismissione.
Il rilievo assunto da tali strutture per lo sviluppo socio-economico del nostro Paese, potrebbe portarle a rientrare nel novero dei servizi privati di interesse pubblico o generale, con tutti i benefici da ciò conseguenti in termini di volumetria assentita e di agevolazioni sul pagamento del contributo di costruzione.
Il contratto d’acquisto
A fianco all’analisi urbanistica ed amministrativa, da un punto di vista civilistico è fondamentale porre la massima attenzione alla redazione del contratto di acquisto o di locazione dell’area o dell’immobile, così come all’eventuale possibilità di stipulare un contratto di build to suit. In particolare, attraverso quest’ultima tipologia contrattuale, il soggetto interessato alla realizzazione del Data Center concorda con il proprietario dell’area le modalità di realizzazione dell’immobile, in modo da poterlo condurre in locazione una volta realizzato secondo le caratteristiche prescelte.
L’appalto
Oltre a quanto sopra, assume centrale importanza la redazione del contratto di appalto attraverso il quale addivenire all’allestimento e la successiva manutenzione del Data Center e delle infrastrutture collocate al suo interno. In questo senso, si dovrà senza dubbio prevedere una disciplina molto dettagliata della fase esecutiva della costruzione, nella quale i progettisti, i costruttori ed i produttori di attrezzature (i quali soli hanno un know-how tecnico di questo tipo) dovranno concentrare in un unico documento programmatico tutte le fasi delle lavorazioni.
Il tutto naturalmente nel rispetto della normativa di settore (tra cui la principale è l’ANSI/TIA 942), la quale fissa i requisiti per valutare l’affidabilità dei Data Center. Nell’ottica della (necessaria) sempre maggiore digitalizzazione, appare evidente che la domanda di immobili (o di terreni) da destinare a Data Center è destinata a crescere repentinamente. La domanda è: siamo pronti? Se non lo siamo, meglio attrezzarci.
