Con la pubblicazione delle Linee Guida in materia di accesso alle unità immobiliari e ai condomini per la realizzazione di reti in fibra ottica l’Autorità per le Garanzie nelle Comunicazioni mette ordine rispetto alla gestione dei rapporti tra Operatori e gestori delle unità immobiliari, al fine di rendere più semplici e rapide le procedure di infrastrutturazione con reti VHCN degli edifici italiani.
L’iniziativa dell’Autorità è particolarmente apprezzabile ai fini della complessiva semplificazione e velocizzazione delle operazioni di costruzione della rete ad altissima capacità sul territorio nazionale e in un momento in cui gli sforzi dell’intero sistema-Paese per il raggiungimento degli obiettivi di infrastrutturazione FTTH si stanno intensificando ulteriormente, sia per quanto riguarda le risorse pubbliche, con l’assegnazione di circa 4 miliardi per portare connessioni ad 1 Gigabit ad oltre 6 milioni di unità immobiliari, che quelle private, con investimenti che dal 2017 superano stabilmente il 20% del fatturato per arrivare al 26% nel 2020 (rientrando in tale computo anche quelli per infrastrutture di rete mobile).
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Le motivazioni dell’iniziativa
La fase di “ingresso” negli edifici è tipicamente tra le più complesse per gli Operatori che realizzano le infrastrutture, alla luce sia della numerosità di interazioni che richiede con soggetti terzi che della eterogeneità di situazioni che si riscontrano negli edifici. Infatti, sebbene esista l’obbligo[1] di equipaggiare le costruzioni e le ristrutturazioni importanti (ovvero quelle che richiedono un permesso di costruzione) con un’infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio[2], la maggior parte degli edifici non dispone di tale infrastruttura, dato che la gran parte delle costruzioni sul territorio italiano è antecedente il 1° luglio 2015, data di decorrenza dell’obbligo in questione.
Il contenuto delle Linee Guida
Le Linee Guida si pongono come un vero e proprio vademecum in grado di aiutare tutte le parti in gioco a bilanciare correttamente i comportamenti nel momento in cui si pone l’esigenza di intervenire su un edificio, nel rispetto della normativa e con l’orientamento a rendere rapidamente possibile la realizzazione delle reti di comunicazione elettronica a banda larga e le opere ad esse connesse.
Il primo passo in tale direzione è quindi costituito da una utile ricognizione della normativa rilevante, risultante da più interventi che hanno progressivamente chiarito il diritto dell’Operatore ad installare le proprie apparecchiature in modo tale da poter offrire – anche in un secondo tempo – i propri servizi.
Nel caso in cui l’edificio disponga di impianto multiservizi, ciò implica il diritto ad accedere all’impianto; l’eventualità di richieste successive di accesso rispetto a quella di un primo operatore viene disciplinata nel senso che il primo operatore negozia l’accesso con il condominio e ha l’obbligo di mettere a disposizione degli altri Operatori l’infrastruttura in fibra ottica acquisita, alle condizioni disciplinate dall’Autorità.
I diritti degli operatori
Alla luce di quanto detto in precedenza sulla dotazione degli edifici, è però frequente il caso in cui l’impianto multiservizi non sia disponibile o non siano oggettivamente utilizzabili gli impianti presenti nell’edificio; in tali casi, la norma prevede il diritto per l’Operatore di realizzare quanto necessario allo sviluppo della propria rete in fibra ottica.
Tale diritto si estende ad antenne, sostegni, condutture, fili, cavi e tutto quanto necessario, comprese le esigenze di manutenzione, fermi restando l’obbligo di eseguire le opere a regola d’arte ed il divieto di impedire l’uso della cosa condominiale secondo la sua destinazione, nonché l’obbligo di ripristinare nello stato precedente, a proprie spese, le parti comuni degli immobili oggetto dei lavori e di accollarsi le spese dovute ad eventuali danni procurati all’immobile, con salvaguardia anche dell’aspetto esteriore dell’immobile.
Specularmente, anche il condomino che esprimesse la volontà di dotarsi di infrastrutture di comunicazione elettronica a banda larga e ultralarga ha riconosciuto il diritto a veder accolta la sua richiesta.
Gli interventi in questione sono presuntivamente equiparati ad opere di manutenzione straordinaria, con l’effetto di evitare i complessi riti delle assemblee condominiali, che nel tempo di sono rivelati fonte di enormi ritardi nella definizione della risposta alle richieste di accesso.
La fase di negoziazione
Superato il requisito dei voti favorevoli da parte dell’assemblea condominiale, il fulcro della relazione tra Operatore e amministrazione degli edifici diventa la fase di negoziazione, rispetto alla quale l’Autorità indica modalità semplificate.
Infatti, vengono previste semplici comunicazioni tra Operatore e condominio per organizzare il sopralluogo, cui può partecipare l’amministratore o il condominio o una persona da questi delegata; in particolare, fatta salva l’ipotesi di accordi diversi tra le parti, l’Operatore comunica la data del sopralluogo con almeno 6 giorni di anticipo ed entro lo stesso termine il condominio deve eventualmente richiedere di convenire un’altra data, tale comunque da non ritardare “in modo irragionevole” l’attività dell’Operatore.
Una volta effettuato il sopralluogo, il condominio ha altri 6 giorni per dare indicazioni all’Operatore rispetto alle soluzioni di posa ritenute meno impattanti sull’immobile; tali indicazioni vengono vagliate dall’Operatore, che può procedere con il progetto originario nel caso in cui le indicazioni del condominio non siano praticabili.
Documentalmente vengono previsti: un sintetico verbale del sopralluogo, in cui vengono riportate le date attese di inizio e termine dei lavori; l’invio – da parte dell’Operatore – del progetto e della documentazione tecnica che attesta il rispetto delle norme “a regola d’arte” e la data di avvio effettivo dei lavori, su cui il condominio si può esprimere (sempre sotto la condizione di non indurre ritardi irragionevoli); il rilascio di documentazione inerente le opere realizzate, al temine dei lavori (cui l’amministratore o i rappresentanti del condominio possono presenziare).
Relativamente all’accordo tra Operatore e condominio, la regola generale è la libera contrattazione tra le parti nel caso di utilizzo dell’impianto multiservizio in fibra ottica dell’edificio, che diventa oggetto di un diritto d’utilizzo (IRU – indefeasible right of use) a favore dell’Operatore contraente. L’Operatore diventa responsabile anche dei servizi di delivery ed assurance dei servizi di comunicazione elettronica, con l’obbligo di mettere a disposizione degli altri Operatori l’infrastruttura in fibra ottica acquisita.
Nel caso in cui sia presente l’infrastruttura di un altro Operatore, l’Operatore che richiede l’accesso potrà negoziarlo oppure applicare la disciplina vigente in materia di rapporti interoperatore, con riferimento all’accesso alle infrastrutture fisiche di rete e al passaggio dei clienti tra operatori di rete fissa FTTH.
Nelle considerazioni iniziali delle Linee Guida, l’Autorità dà anche indicazioni esemplificative, e non esaustive, per la valorizzazione dell’accesso in fibra ottica per singola unità immobiliare, prendendo a riferimento quanto stabilito dall’Autorità stessa per l’accesso alla rete fissa.
La risoluzione delle controversie
Le ultime indicazioni presenti nelle Linee Guida riguardano la risoluzione di eventuali controversie, che possono insorgere decorsi 2 mesi dalla presentazione della richiesta di accesso e saranno giudicate dall’Autorità alla luce delle Linee Guida in questione; con riferimento ai prezzi, in caso di contenzioso e fermo restando un principio di libera negoziazione tra le parti, l’Autorità terrà in considerazione il quadro regolamentare vigente in materia di prezzi per definire la controversia.
La “genesi” delle Linee Guida
Sin dal 2015, con la strategia per la Banda Ultralarga, l’Italia ha fatto una chiara scelta per dotare tutto il territorio nazionale di una rete FTTH, supportando tale scelta con misure attive e impiego di risorse pubbliche; l’elemento cruciale di tale architettura arrivare a portare la fibra fino all’edificio, ovvero al punto di accesso all’infrastruttura verticale per poter arrivare a fornire servizi all’utente. Gli Operatori di rete devono quindi poter operare in ciascun edificio, indipendentemente dalla presenza o meno di impianti multiservizi già presenti (previsti per i nuovi edifici ma difficilmente riscontrabili in quelli più vecchi che tipicamente compongono il panorama nazionale).
Questa operazione interessa circa 35 milioni di unità immobiliari, tra case, negozi e imprese: la gestione di una tale mole di relazioni con proprietari e amministratori di condominio ha costituito sin da subito uno dei principali colli di bottiglia ad una diffusione rapida della rete, anche laddove gli investimenti erano in corso.
Con l’accelerazione impressa al processo di infrastrutturazione in fibra ottica dagli obiettivi europei per il 2025 e dal PNRR – oltre che dall’evidenza portata dalla situazione pandemica, che ha costretto a trasferire rapidamente praticamente tutte le attività online – il problema è diventato ancora più urgente.
La necessità di un intervento di semplificazione a favore degli Operatori era riconosciuta a livello comunitario nella direttiva per la riduzione dei costi di realizzazione della rete broadband (dir. 14/61/CE), che indirizzava tale aspetto stabilendo il diritto per l’Operatore di installare la propria rete fino al punto di accesso.
Con il recepimento della direttiva attraverso il d. lgs. n. 33 del 2016 si è proceduto a completare il processo normativo di semplificazione delle condizioni di accesso agli edifici da parte degli Operatori, che già aveva visto interventi per evitare che le consuete tempistiche (e dinamiche) delle assemblee condominiali costituissero il principale ostacolo alla realizzazione delle reti FTTH sul territorio nazionale.
Il d. lgs. n.33/2016 disciplina diritti e doveri di Operatori e Gestori delle unità immobiliari e prevede la competenza dell’Autorità nella risoluzione di eventuali controversie che originano dalla necessità di realizzare tali reti intervenendo nelle unità immobiliari.
L’Autorità si è quindi dotata di un regolamento per la risoluzione di tali controversie (con delibera n. 449/16/CONS), in cui ha previsto la possibilità di emanare Linee Guida che potessero prospetticamente ridurre lo stesso contenzioso, indicando a tutti gli attori la normativa rilevante ed un modello di comportamento ad essa conforme.
Il 23 settembre L’Autorità per le Garanzie nelle Comunicazioni ha rilasciato la delibera 293/21/CONS, con cui sono state definite le Linee Guida in materia di accesso alle unità immobiliari e ai condomini per la realizzazione di reti in fibra ottica, al termine di un procedimento iniziato a marzo, con la pubblicazione di un primo draft su cui venivano chiesti commenti al mercato e a tutti gli stakeholder interessati.
Conclusioni
L’intervento dell’Autorità risponde a una esigenza fortemente avvertita dal settore ed ha il pregio della chiarezza nel delineare un sistema di rapporti tra Operatori e Amministratori di condominio saldamente ancorato nella normativa vigente, che viene riassunta e spiegata, e improntato alla efficace semplificazione dei requisiti formali.
L’Autorità detta indirizzi auto-esplicativi, in grado di orientare il settore non verso una negoziazione bilaterale con ciascun operatore, ma verso regole di comportamento generalmente valide, che riducono al minimo l’incertezza applicativa senza perdere di vista l’obiettivo primario, che resta quello di semplificare l’attività di posa della rete e di minimizzare le situazioni di contenzioso, per la risoluzione del quale nascono le stesse Linee Guida.
L’intervento definisce misure agili e di facile comprensione ed utilizzo anche da parte di soggetti estranei al settore delle telecomunicazioni, quali sono i gestori dei condomìni.
Sullo specifico punto della risoluzione delle controversie poteva forse essere utile prevedere una modulistica standardizzata ed informatizzata per la presentazione delle istanze e dare indicazioni su tempistiche di decisione possibilmente ristrette, anche richiamando il “Common Union Toolbox for Connectivity”[3], il quale prevede come strumenti per migliorare l’efficacia del meccanismo di risoluzione delle controversie, accanto alla definizione delle linee guida, anche la pubblicazione di tutte le decisioni rilevanti (rispettando le informazioni confidenziali) e l’uso di strumenti elettronici per le comunicazioni tra le parti, inclusa la procedura di richiesta, la decisione finale, etc.
Sebbene il ciclo degli investimenti sia partito da tempo, come dimostrano i dati del rapporto Asstel da cui risultano investimenti stabilmente superiori ai 7 miliardi annui negli ultimi 4 anni, l’intervento dell’Autorità sarà certamente utile per indirizzare l’ingresso nelle unità immobiliari che restano da collegare in fibra ottica, ancora dell’ordine di grandezza di milioni di edifici.
In generale, l’auspicio è che le Linee Guida contribuiscano significativamente ad accelerare l’infrastrutturazione degli edifici, minimizzando – fino possibilmente ad eliminarlo – il contenzioso relativo e diventino patrimonio comune di una collaborazione tra attori del sistema economico nazionale che è necessaria per imprimere al Paese la spinta necessaria a raggiungere gli obiettivi fissati nel PNRR, prerequisito di una ripresa strutturale e duratura.
Note
- Legge n. 164/2014, art. 6 ter, comma2, che ha modificato il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”. ↑
- Infrastruttura costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete. ↑
- ai sensi della Raccomandazione UE 2020/1307 ↑
