Airbnb e gli affitti brevi in Italia: le prospettive di un mercato in forte ascesa

Il settore turistico ha visto, negli ultimi anni, un importante fenomeno di digitalizzazione, partito con la crescente presenza delle Online Travel Agencies (OTA), quali Booking.com o Expedia, e oggi caratterizzato dalla rilevante presenza delle piattaforme digitali di affitti brevi. Tra quest’ultime, dal 2008 ha imposto la propria presenza, in Italia e nel mondo, Airbnb, ex-startup di base americana che ha portato e sta portando un nuovo modello di turismo, sia sul lato della domanda, che sul lato dell’offerta.

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Airbnb ed effetti dello shock pandemico

Airbnb è uno dei principali esempi del crescente modello a piattaforma digitale, che collega domanda e offerta con bassi costi di ricerca e transazione, e che ha portato nuovi meccanismi di creazione del valore nel settore turistico, spostandolo da risorse capital-intensive ad elevati costi fissi (es. strutture alberghiere), a piccole abitazioni localizzate in aree “turistiche”, o, in certi casi, in aree rurali tipicamente ai margini delle attività economiche tradizionali, revitalizzandole. Airbnb ha quindi creato un nuovo mercato, abbassando le barriere e i costi di ingresso per operatori naturalmente non turistici, che possono, grazie alla piattaforma, competere su un mercato globale e con bassi costi di gestione e coordinamento. Airbnb ha inoltre portato un nuovo concetto di turismo, identificandosi in una larga quantità di turisti che ha deciso di vivere l’esperienza in modo diversa, “locale” secondo la piattaforma americana, e particolarmente accentuato dallo shock pandemico del 2020.

I dati dello studio del Politecnico di Torino

Nello studio condotto dal Politecnico di Torino emergono numeri molto interessanti sull’andamento dell’offerta e della domanda negli ultimi anni. Durante il 2021 sono stati attivi sul suolo italiano quasi mezzo milione di annunci, che hanno generato un totale transato di poco superiore ai tre miliardi di dollari, a fronte di più di 22 milioni di notti riservate. A seguito della pandemia (2020), è possibile notare una inversione di tendenza sul versante dell’offerta, con il numero di annunci immediatamente calato nel 2020 (-12%) (Tabella 1), a causa della scarsa redditività del settore turistico, fortemente impattato dalle misure restrittive, e un successivo calo registrato anche nel 2021 (per un ulteriore -14%), che hanno fatto tornare i livelli di offerta, comunque notevoli e importanti, al di sotto dei valori del 2017.

Se la pandemia ha sicuramente lasciato degli effetti importanti sull’offerta, la domanda, dopo lo shock pandemico, ha ripreso la sua notevole crescita. Nel 2021, infatti, Airbnb ha registrato quasi un raddoppio dei ricavi rispetto al 2020 (+42%), che han fatto tornare il totale transato dalla piattaforma vicino ai livelli del 2018 e 2019, e che suggerisce prospettive importanti per il futuro. Le metriche di performance sono in linea con gli andamenti di domanda e offerta. Nell’ultimo anno, il 2021, una notte prenotata ha portato in media, sul suolo italiano, un ricavo complessivo di 143$/notte, dato più elevato negli ultimi cinque anni. Con una media di circa 47 notti prenotate all’anno per annuncio (e un contestuale ricavo medio annuo di circa 6.700€ per annuncio), Airbnb si propone come un valido, alternativo, metodo di creazione di valore per persone che posseggono asset complementari con lo scopo della piattaforma (hosts) o operatori professionali che desiderano avviare attività (innovative) nel settore del real-estate.

Tabella 1. Airbnb in Italia: una visione d’insieme

Note:

1. Elaborazioni degli autori su dati grezzi forniti da AirDNA.
2. Le percentuali accanto ai valori di “Airbnb Attivi”, “GBV” e “Notti Prenotate” rappresentano la variazione Anno-Anno (es. variazione percentuale di Airbnb Attivi tra il 2018 e 2017 = +19%).
3. GBV [MLN $] = Gross Booking Value in milioni di $ = Totale dei ricavi generati da prenotazione.
4. ADR = Average Daily Rate = Ricavo medio giornaliero per notte prenotata.
5. Tasso Occupazione = Occupazione Media degli Airbnb in un anno.

Airbnb e la rinascita delle aree rurali

Guardando alla diffusione di Airbnb in aree urbane (contenenti i principali mercati urbani italiani come Roma, Milano, Firenze e Venezia) ed aree con densità abitativa media (costituita dalle grandi pianure italiane) e aree rurali, caratterizzate da densità abitative molto basse, si osservano dei trend diversi e molto interessanti. Airbnb è maggiormente presente, in termini assoluti, in aree urbane (ad esempio Roma, Milano, Firenze e Venezia) e aree mediamente popolate (aree pianeggianti), sia rispetto alla presenza di annunci che al numero di prenotazioni (Tabella 2). Nel 2019, anno pre-pandemico, ad esempio, più del 70% degli annunci era localizzato in queste aree, così come i ricavi (o le notti prenotate). Tuttavia, è evidente come i tassi di crescita delle differenti aree siano significativamente diversi, con le aree rurali che mostrano, in particolare nel periodo post-pandemico un notevole incremento della domanda, collocandosi in linea con emergenti tendenze turistiche che prediligono un turismo rurale rispetto ad aree affollate o densamente popolate. In particolare, il 2020, anno fortemente caratterizzato dalla pandemia, rappresenta uno spartiacque delle future direzioni della piattaforma. Da un lato, infatti, i grandi centri urbani hanno visto la domanda crollare notevolmente (-61% di ricavi o -58% di notti prenotate), dall’altro le aree rurali hanno contenuto le perdite registrando rispettivamente un -46% di ricavo e un -48% di notti prenotate. Se il 2020 mostra una visione parziale della “rinascita delle aree rurali” (con i risultati che possono essere fortemente influenzati dalle misure restrittive), il 2021 conferma questa tendenza, anzi, accelera la crescita del turismo rurale che ha raggiunto risultati, in termini di transato, comparabili con i centri urbani.

How to Become a Host on Airbnb | Airbnb

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Guardando alla redditività e ai tassi di occupazione i grandi centri urbani sono fortemente caratterizzati da occupazioni elevate (tra il 37% e il 19%), mentre i valori delle aree rurali sono tipicamente inferiori (tra il 23% e 15%). Questo è dovuto alla differente tipologia di turismo accolto nelle diverse aree. Da un lato le grandi città sono fortemente connotate da una domanda poco stagionale al netto di eventuali picchi localizzati dovuti a particolari eventi, mentre dall’altro le aree rurali si rivolgono principalmente a una domanda fortemente stagionale essendo queste aree dedite ad un turismo marittimo o montano.

In linea con i bassi costi sostenuti dagli host per essere attivi sulla piattaforma, i dati mostrano che, anche in presenza di cali stagionali della domanda, gli host preferiscono restare sul mercato digitale, diminuendo così le statistiche di occupazione. La distribuzione della redditività è speculare, ma opposta, rispetto ai tassi di occupazione. In particolare, le singole notti prenotate nelle aree rurali sono notevolmente redditizie, con un ricavo medio giornaliero di 166$/notte, costantemente in crescita negli ultimi cinque anni, a differenza dei grandi centri urbani che hanno, invece, vissuto nel 2020 una diminuzione del ricavo medio giornaliero. Anche questa differenza è parzialmente spiegata dalla differente stagionalità nei diversi mercati.

Tabella 2. Aree Urbane e Aree Rurali

Note:

1. Elaborazioni degli autori su dati grezzi forniti da AirDNA.
2. Le percentuali accanto ai valori di “Airbnb Attivi”, “GBV” e “Notti Prenotate” rappresentano la variazione Anno-Anno (es. variazione percentuale di Airbnb Attivi tra il 2018 e 2017 = +19%).
3. GBV [MLN $] = Gross Booking Value in milioni di $ = Totale dei ricavi generati da prenotazione.
4. ADR = Average Daily Rate = Ricavo medio giornaliero per notte prenotata.
5. Tasso Occupazione = Occupazione Media degli Airbnb in un anno.

Quest’ultimo fenomeno trova conferma anche nel confronto tra le città urbane e aree rurali che hanno visto una maggiore diffusione di Airbnb. È infatti possibile notare come, le grandi città, mediando differenti tipologie di prodotto/servizio, registrano ricavi medi giornalieri più bassi e tassi di occupazione più elevati, all’opposto delle aree rurali in cui una notte può arrivare a costare in media 213$ (San Teodoro, Sardegna) (Tabella 3).

Le cinque principali città in cui Airbnb si è maggiormente diffuso ricalcano i flussi turistici tradizionali, con Roma e Milano che hanno registrato la maggiore diffusione in termini assoluti della piattaforma, rispettivamente 31.782 e 21.219 annunci attivi nel 2021, di molto superiore ai centri, più piccoli in termini di superficie, di Firenze e Venezia. Il caso di Venezia risulta particolarmente interessante, con una redditività media annua particolarmente elevata, in quanto un annuncio medio è in grado di portare nelle tasche dell’host un reddito lordo addizionale superiore ai 10 mila dollari/anno, a fronte di un ricavo medio per notte prenotata superiore ai 150$/notte. Nonostante siano dei mercati molto piccoli, le aree rurali rappresentano, in particolare dopo il Covid, un importante mercato per Airbnb e gli host operanti sulla piattaforma, con ricavi annui medi per annuncio che possono arrivare fino a 7.808$/anno (San Teodoro, Sardegna). Similmente, i ricavi medi per notte sono mediamente molto elevati e tipicamente superiori rispetto alle grandi città.

Tabella 3. Top 5 Città e Aree Rurali per Numero di Airbnb Attivi nel 2021

Note:

1. Elaborazioni degli autori su dati grezzi forniti da AirDNA.
2. GBV [MLN $] = Gross Booking Value in milioni di $ = Totale dei ricavi generati da prenotazione.
3. ADR = Average Daily Rate = Ricavo medio giornaliero per notte prenotata.
4. Tasso Occupazione = Occupazione Media degli Airbnb in un anno.
5. Ricavo Annuo Medio per Annuncio = GBV / Airbnb Attivi = Reddito Medio Annuo di un Airbnb in una determinata città.
6. S.M. Tagliamento = San Michele al Tagliamento
7. S.T. di Gallura = Santa Teresa di Gallura

Conclusioni

Airbnb è ormai diventato uno dei capisaldi della recente digitalizzazione del settore. I dati mostrano un fenomeno in importante crescita, in cui alcuni segmenti sembrano averne beneficiato maggiormente, e con prospettive importanti sia per quanto riguarda l’offerta imprenditoriale (migliaia di host possano beneficiare di importanti redditi alternativi grazie al lavoro della piattaforma) che la domanda (con particolare riferimento alla migrazione verso le aree rurali). Sebbene il fenomeno sia, spesso, interrogato dal punto di vista di policy e discusso per le esternalità negative prodotte in determinati contesti, è ormai opportuno fare i conti con la diffusione della piattaforma e le relative implicazioni che da esso ne derivano.

*Ringraziamo FULL (The Future Urban Legacy Lab) per il supporto economico e AirDNA per la concessione dei dati.