Superbonus 110-90 2023: la guida completa per avere gli incentivi

Il Superbonus e il Sismabonus al 110% nel 2023 sono incentivi importanti che offrono notevoli vantaggi fiscali per chi esegue lavori di ristrutturazione edilizia e di miglioramento energetico.

Uno degli aspetti cruciali per beneficiare del Superbonus e Sismabonus è la corretta documentazione dei lavori effettuati. In particolare, è fondamentale predisporre regole e documenti adeguati per dimostrare il raggiungimento dei lavori entro la scadenza del 30 giugno.

Cos’è il Superbonus 110-90

Il Superbonus è un’incentivo fiscale introdotto dall’articolo 119 del Decreto Rilancio (decreto legge n. 34/2020). Consiste in una detrazione del 110% delle spese sostenute per specifici interventi di efficienza energetica, consolidamento statico o riduzione del rischio sismico degli edifici.

La misura agevola anche l’installazione di impianti fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

Questa agevolazione si affianca alle detrazioni già in vigore per gli interventi di riqualificazione energetica (ecobonus) e per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (sismabonus).

Come funziona e a cosa si applica

Il Superbonus si applica a partire dal 1 luglio 2020. La legge di bilancio 2022 ha prorogato l’agevolazione, prevedendo scadenze diverse a seconda dei soggetti che sostengono le spese ammesse.

In particolare, il Superbonus spetta fino al 31 dicembre 2025, con una percentuale di detrazione che diminuisce progressivamente dal 110% nel 2023 al 65% nel 2025.

Questo beneficio fiscale si applica ai condomini e alle persone fisiche che realizzano interventi su edifici composti da due a 4 unità immobiliari distintamente accatastate.

In particolare, il Superbonus spetta fino al 31 dicembre 2025, nelle seguenti misure

• 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023
• 70% per le spese sostenute nel 2024
• 65% per le spese sostenute nel 2025

Il Superbonus interessa anche:

1. Onlus,
2. organizzazioni di volontariato
3. associazioni di promozione sociale iscritte negli appositi registri,
4. persone fisiche che effettuano interventi su edifici unifamiliari o sugli Iacp (ed enti con le stesse finalità sociali) su immobili adibiti a edilizia residenziale pubblica.

Alternativamente alla detrazione, è possibile beneficiare del Superbonus attraverso un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

A chi interessa il superbonus 110-90

Il Superbonus interessa una vasta gamma di soggetti, tra cui i condomìni, le persone fisiche che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento, gli Istituti autonomi case popolari (Iacp), le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, le Onlus, le associazioni di volontariato, di promozione sociale e sportive dilettantistiche.

Anche i soggetti Ires possono beneficiare del Superbonus, ma solo in caso di partecipazione alle spese per interventi su parti comuni di edifici condominiali.

Gli interventi agevolabili includono quelli di isolamento termico, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, riduzione del rischio sismico, efficientamento energetico, installazione di impianti solari fotovoltaici e sistemi di accumulo, infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici, e eliminazione delle barriere architettoniche.

Cos’è il Sismabonus

Il Sismabonus è un incentivo fiscale che consente ai contribuenti che eseguono lavori per l’adozione di misure antisismiche sugli edifici di detrarre una parte delle spese sostenute dalle imposte sui redditi.

La detrazione può essere richiesta per le somme spese durante l’anno e può essere ceduta se relativa a interventi effettuati su parti comuni di edifici condominiali.

Come funziona il Sismabonus e a cosa si applica

La percentuale di detrazione e le regole per poterne usufruire variano a seconda dell’anno in cui la spesa viene effettuata.

Detrazioni più elevate sono concesse quando la realizzazione degli interventi porta a una riduzione del rischio sismico.

Dal 2017, gli interventi possono essere realizzati su tutti gli immobili di tipo abitativo e su quelli utilizzati per le attività produttive, situati sia nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) sia nelle zone sismiche a minor rischio (zona sismica 3), come individuato dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003.

A chi interessa il Sismabonus

L’agevolazione è rivolta sia ai contribuenti soggetti all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) sia ai soggetti passivi dell’imposta sul reddito delle società (Ires).

La detrazione sismabonus

Per le spese sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2024 spetta una detrazione del 50%, calcolata su un ammontare massimo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno, suddivisa in cinque quote annuali di pari importo.

La detrazione è più elevata (70 o 80%) quando gli interventi portano a una riduzione del rischio sismico di 1 o 2 classi e quando i lavori sono effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali (80 o 85%).

Inoltre, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020, l’articolo 119 del decreto legge n. 34/2020 ha introdotto per determinati interventi antisismici la detrazione del 110% (il cosiddetto “Super sisma bonus”). Inoltre, chi acquista un immobile in un edificio demolito e ricostruito nei Comuni in zone classificate a “rischio sismico 1, 2 o 3″, può detrarre dalle imposte una parte consistente del prezzo di acquisto (75 o 85%, fino a un massimo di 96.000 euro).

Superbonus 2023, come ottenere gli incentivi: documentare bene lo Stato di Avanzamento Lavori

Per documentare il raggiungimento dello Stato di Avanzamento Lavori (SAL) del 60% nel contesto del Superbonus sisma al 110%, è necessario seguire alcuni passaggi e ottenere la documentazione appropriata.

Di seguito si fornisce una check list generale di suggerimento su come procedere:

• Immediatamente, e certamente prima del 30 giugno, vanno aggiornati e definiti i computi metrici estimativi per il cantiere, ed i relativi documenti dovranno documentare adeguatamente tutte le opere e le lavorazioni che effettivamente sono realizzate.
• Successivamente, ma sempre prima del 30 giugno, deve essere predisposto e firmato un verbale, solo nel caso di variazioni rispetto al computo metrico estimativo allegato al contratto di appalto, in cui il general contractor, l’amministratore di condominio e il direttore dei lavori prendono atto delle eventuali variazioni/varianti al computo metrico estimativo predisposto ed allegato al contratto di appalto. Nel documento, oltre a essere contenute le motivazioni che hanno reso necessarie le variazioni, deve essere effettuato il richiamo alle assemblee di condominio che hanno approvato il computo metrico aggiornato, che pertanto deve essere allegato al verbale.
• Si suggerisce di apporre la firma olografa del general contractor, dell’amministratore di condominio e del direttore dei lavori e poi esso venga trasmesso con PEC dal direttore dei lavori al general contractor e all’amministratore di condominio.
• Entro il 30 giugno il direttore dei lavori, a mezzo PEC, trasmette al general contractor, all’amministratore di condominio ed al professionista che rilascia il visto di conformità un unico file in formato PDF, con firma digitale del direttore dei lavori, che contenga i seguenti documenti:
• attestazione di conformità agli originali del direttore dei lavori, in cui sia contenuto l’elenco di tutti i documenti e sia allegata la sua carta di identità. Tale documento deve riportare timbro e firma olografa del direttore dei lavori e la data non può essere oltre il 30 giugno.
• Asseverazione del direttore dei lavori che attesti il raggiungimento del 60% dei lavori, contenente una sommaria descrizione dei lavori eseguiti fino alla data del documento.

• Il documento deve avere il timbro e la firma olografa e si evidenzia che la data sia pari (o antecedente) a quella dell’attestazione di cui al punto a).

• Dichiarazione sostitutiva di atto notorio nella quale il direttore dei lavori (ovvero i due direttori dei lavori nel caso vi siano presenti il direttore dei lavori strutturale e il direttore dei lavori architettonico) attesti che i lavori alla data del documento sono stati eseguiti in conformità alle leggi e alle norme vigenti.

Il documento deve avere il timbro e la firma olografa, oltre alla data pari a quella dell’asseverazione di cui al punto b).

• Verbale di cui al punto 2), ovviamente già sottoscritto da direttore dei lavori, dal general contractor e dall’amministratore di condominio, completo dell’allegato computo metrico aggiornato.
• Relazione tecnica illustrante le attività eseguite e contabilizzate, alla data del documento, e corredata di fotografie che illustrino adeguatamente lo sviluppo dei lavori dall’avvio dei lavori fino al momento in cui si redige il verbale. Vanno riportati in questo documento il cronoprogramma allegato al contratto di appalto, il cronoprogramma aggiornato ed una breve descrizione degli scostamenti presenti tra i due documenti.

Il documento, redatto e sottoscritto dal direttore dei lavori, deve essere sottoscritto anche dal general contractor e deve avere data pari a quella dell’asseverazione di cui al punto b).

• Verbale del sopralluogo, redatto e sottoscritto dal direttore dei lavori e sottoscritto anche dal general contractor, da cui si ricavi quali lavorazioni sono state eseguite, quali sono in corso e quali sono da eseguire.

Tale documento deve avere la data uguale a quella dell’asseverazione di cui al punto b).

• Il libretto delle misure e stato avanzamento lavori, i più importanti documenti di cantiere nel nostro caso, sottoscritti dal direttore dei lavori e dal general contractor.
• Le bolle di consegna dei materiali contabilizzati devono essere prodotte e l’eventuale contabilizzazione di materiali a piè d’opera potrà avvenire solo nel caso in cui i materiali siano consegnati e presenti presso il cantiere del condominio o siano stati consegnati nel deposito del general contractor.

È importante evidenziare che la succitata check list è frutto di un’interpretazione dell’autore della vigente normativa e che, prima di applicarla, è sempre consigliabile consultare un professionista fiscale competente per ottenere un’adeguata assistenza personalizzata in base alla propria situazione specifica.

Le regole per la documentazione dei superbonus 2023

Per documentare correttamente il raggiungimento dei lavori effettuati entro il 30 giugno, è importante seguire alcune regole generali.

Innanzitutto, è essenziale conservare tutti i documenti relativi ai lavori, come contratti, fatture, ricevute di pagamento e qualsiasi altra documentazione comprovante i lavori effettuati e le sostenute.

In secondo luogo, è fondamentale verificare che i lavori siano stati effettuati in conformità alle normative vigenti e ai requisiti richiesti per ottenere il bonus applicabile.

Infine, è consigliabile avvalersi di professionisti qualificati, come architetti o ingegneri, per la redazione della documentazione tecnica necessaria e per la corretta compilazione dei moduli richiesti.

Conservazione dei documenti del Superbonus

È di estrema importanza mantenere un archivio completo di tutti i documenti e fascicoli tecnici relativi alla richiesta di detrazione fiscale Superbonus per un periodo di almeno 10 anni a partire dalla data in cui è stata effettuata tale richiesta.

Questa pratica di conservazione riveste una notevole importanza in caso di eventuali ispezioni da parte delle autorità competenti, al fine di fornire una traccia documentale completa e verificabile.

Per documentare in maniera adeguata il raggiungimento dei lavori eseguiti entro il termine del 30 giugno, necessario per poter beneficiare dei bonus Superbonus e Sismabonus al 110%, è fondamentale seguire le regole generali per la documentazione e predisporre specifici documenti richiesti.

È essenziale comprendere che una corretta conservazione di tutti i documenti è di vitale importanza per poter usufruire dei vantaggi offerti dai bonus e per essere preparati in caso di ispezioni.

Per garantire la precisione e la completezza della documentazione, si consiglia vivamente di affidarsi a professionisti qualificati che possano assistere nel processo di archiviazione.

Questo permetterà di evitare errori o omissioni che potrebbero compromettere l’eleggibilità ai bonus. Un supporto esperto può contribuire a garantire che ogni aspetto della documentazione sia correttamente affrontato e che non vi siano violazioni delle norme legali.

In definitiva, una corretta e dettagliata conservazione di tutti i documenti associati alla richiesta di detrazione fiscale è un elemento cruciale per tutelare i propri interessi e per dimostrare la conformità alle disposizioni normative vigenti. Non solo assicura l’accesso ai benefici previsti dai bonus, ma crea anche una base solida per affrontare eventuali controlli, offrendo una maggiore tranquillità e sicurezza nel processo di fruizione dei vantaggi fiscali offerti.

Cosa cambia con la pubblicazione della circolare 13 giugno 2023, n. 13/E dell’Agenzia delle Entrate

Una delle maggiori difficoltà nel campo del superbonus è stata la necessità di adattarsi a una normativa instabile e difficile da interpretare. Da quando è stato pubblicato il Decreto-legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) sulla Gazzetta Ufficiale, le regole riguardanti il superbonus, il meccanismo di cessione e i controlli dell’Agenzia delle Entrate sono cambiate decine di volte.

Molti interventi sono stati avviati con regole e contesti che, pochi giorni dopo, sono stati modificati o non erano più validi.

Nonostante le speranze suscitate dal cambio di governo, sono stati introdotti provvedimenti normativi che hanno influenzato il Decreto Rilancio, tra cui:

• il Decreto-legge 18 novembre 2022, n. 176 (Decreto Aiuti-quater), convertito con modificazioni dalla Legge 13 gennaio 2023, n. 6,
• la Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (Legge di Bilancio 2023),
• il Decreto-Legge 16 febbraio 2023, n. 11 (Decreto Cessioni), convertito con modificazioni dalla Legge 11 aprile 2023, n. 38.

Questi tre provvedimenti hanno comportato:

• la riduzione dell’aliquota del superbonus al 90% per le spese sostenute nel 2023,
• eccezioni che consentono di continuare a utilizzare il superbonus al 110% anche nel 2023,
• il blocco del meccanismo di cessione del credito, ad eccezione degli interventi e dei contratti già in corso.

Il ruolo dell’Agenzia delle Entrate è stato fondamentale durante questi tre anni di superbonus, nonostante alcune lacune nel settore edilizio. Ogni volta che una normativa primaria subiva modifiche, l’Agenzia delle Entrate interveniva cercando di fornire chiarimenti.

Le ultime direttive sono state fornite con la circolare 13 giugno 2023, n. 13/E, in cui l’Agenzia delle Entrate ha fatto il punto sulla situazione del superbonus e sul meccanismo di cessione, anche alla luce delle modifiche apportate dal Decreto Aiuti-quater, dalla Legge di Bilancio 2023 e dal Decreto Cessioni.

Ecco le nuove disposizioni valide per:

• condomini e persone fisiche proprietarie o comproprietarie con altre persone fisiche, che non esercitano attività di impresa, arti e professioni, per edifici composti da due a quattro unità immobiliari distinte,
• edifici unifamiliari e unità immobiliari con accesso autonomo e indipendenza funzionale,
• istituti autonomi case popolari (IACP),
• enti del terzo settore (Onlus, OdV e ApS),
• interventi di demolizione e ricostruzione.

Eccezioni al Superbonus – Decreto Aiuti – quater

A causa delle modifiche introdotte dal Decreto Aiuti-quater, sono state apportate delle variazioni al Superbonus, consentendo una detrazione al 110% sulle spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 da diversi soggetti, tra cui condomini, persone fisiche (ad eccezione di attività di impresa, arti e professioni), organizzazioni non lucrative di utilità sociale, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale.

Questo beneficio riguarda gli interventi effettuati su edifici composti da due a quattro unità immobiliari.

Tuttavia, a partire dal 2023, è prevista una riduzione progressiva della detrazione, nel dettaglio, le spese sostenute saranno detraibili:

– nel 2023 al 90%,

– nel 2024 al 70%,

– nel 2025 al 65%.

È importante sottolineare che le detrazioni sopra menzionate si applicano anche alle spese sostenute dalle persone fisiche per interventi sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o edificio, nonché su edifici soggetti a demolizione e ricostruzione in conformità alle norme vigenti.

Per quanto riguarda gli interventi su edifici unifamiliari e unità immobiliari con accesso autonomo e indipendente, il Superbonus al 110% si applica alle spese sostenute in determinate condizioni. Nel caso in cui i lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo siano stati eseguiti entro il 30 settembre 2022, è possibile usufruire del Superbonus entro il 30 settembre 2023. Dopo tale data, i soggetti sopra indicati potranno beneficiare delle detrazioni previste per interventi di efficienza energetica (Ecobonus), interventi antisismici (Sismabonus) e recupero del patrimonio edilizio (Bonus casa), secondo le disposizioni normative in vigore.

Dal 1° gennaio 2023, per questi ultimi interventi menzionati, la detrazione sarà del 90% sulle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che il richiedente sia il proprietario dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale e che il reddito di riferimento non superi i 15.000 euro, determinato in conformità alle norme del Decreto Rilancio.

È fondamentale considerare che il reddito di riferimento comprende la somma dei redditi complessivi del richiedente, del coniuge, del soggetto legato da unione civile e del convivente presente nel nucleo familiare. Inoltre, viene inclusa anche la somma dei redditi dei familiari che soddisfano i requisiti per essere considerati fiscalmente a carico.

IACP (istituti autonomi case popolari), enti e cooperative con scopi sociali di abitazione a proprietà indivisa

Per gli interventi effettuati dagli IACP (istituti autonomi case popolari), enti con scopi sociali simili e cooperative di abitazione a proprietà indivisa, il Superbonus al 110% si applica alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che entro il 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo. S’intende quindi il caso dell’edificio completamente di proprietà di uno specifico ente, ai sensi dell’art.119, co.9 lett.c) del DL 34/2020, oppure di una cooperativa, ai sensi dell’art.119, co.9 lett.d) del medesimo decreto-legge, ed è facoltà di quest’ultimo soggetto intervenire sulle parti comuni dell’edificio e in questi casi è possibile beneficiare del superbonus con una detrazione pari al 110% delle spese detraibili sostenute fino al 30 giugno 2023.

Inoltre, è possibile estendere tale beneficio alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che entro il 30 giugno 2023 siano stati realizzati almeno il 60% degli interventi previsti.

Nel caso in cui l’edificio non sia interamente di proprietà dello IACP (o della cooperativa), poiché almeno una delle unità immobiliari appartiene a un’altra entità, il soggetto responsabile degli interventi sulle parti comuni dell’edificio diventa il condominio creato tra lo IACP (o la cooperativa) e gli altri condomini dello stabile.

In tali situazioni, l’art.119 comma 8-bis del DL 34/2020 prevede che il superbonus possa essere richiesto per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, indipendentemente dal grado di completamento degli interventi entro il 30 giugno 2023 (e anche nel caso in cui, a tale data, gli interventi non siano stati ancora avviati). La detrazione spettante sulle spese detraibili è la seguente:

• 110% se la delibera condominiale di approvazione dei lavori è anteriore al 25 novembre 2022 e la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata e Sintetica (CILAS) è stata depositata entro il 25 novembre 2022 (nel caso in cui la delibera condominiale di approvazione dei lavori sia anteriore al 19 novembre 2022, la CILAS risulta “tempestiva per il 110%” se depositata entro il più ampio termine del 31 dicembre 2022);
• 90% se la delibera condominiale di approvazione dei lavori e/o il deposito della CILAS non risultano tempestivi rispetto ai termini sopra citati.

La circolare 13/E dell’Agenzia delle Entrate del 13 giugno 2023, al punto 1.1.4, conferma le disposizioni normative, ovverosia che l’IACP e le cooperative beneficiano del superbonus solo quando gli interventi agevolati riguardano edifici di loro completa proprietà.

Tuttavia, nel caso in cui gli interventi siano relativi a edifici di proprietà sia dell’IACP o della cooperativa, ma non in modo esclusivo, l’IACP e le cooperative vengono considerate come condomini all’interno del condominio che si forma sulle parti comuni dell’edificio.

Pertanto, per quanto riguarda l’orizzonte temporale di validità del superbonus e la percentuale di detrazione applicabile, si applicano le regole previste per gli interventi effettuati dai soggetti indicati nella lettera a) dell’articolo 119, comma 9 del Decreto-legge 34/2020.

Per gli edifici di proprietà dell’IACP e delle cooperative, che sono in condominio con almeno un altro condomino, la data del 30 giugno non ha rilevanza per la possibilità di beneficiare del superbonus sulle spese sostenute fino al 31 dicembre 2023.

Tuttavia, per gli edifici di completa proprietà dell’IACP e delle cooperative, se almeno il 60% dell’intervento complessivo non viene completato entro il prossimo 30 giugno 2023, la legislazione attuale prevede la fine della finestra temporale agevolata per il superbonus. Pertanto, è importante che tali interventi vengano portati a termine entro questa data per poter usufruire dei benefici fiscali previsti.