Archivi dei notai, così il digitale favorisce l’abitare sostenibile

La trasformazione digitale e la transizione ecologica verso un abitare sostenibile coinvolgono anche gli archivi dei rogiti notarili. Sarà la stessa cosa trasferire una casa che ha tracce di un uso sostenibile delle risorse e una casa che ne ha tracce di un uso irresponsabile? Forse no. Non basterà allora la trascrizione del catasto e delle mappe catastali.

Di qui a qualche anno nei registri sarà possibile avere i dati tracciati dall’uso delle risorse e dal modo con cui la casa fa parte e si inserisce dentro ad un ambiente che si vuole consegnare alle generazioni future sostenibile.

La domanda iniziale

L’inizio è una domanda.

Dove abiti?

È un bussare alla porta di una narrazione di chi sta dinnanzi, quando si rivolge tale domanda, attendendosi che all’apertura della porta – la risposta – si possa fruire di un quantum informativo che è ben lungi dal ridursi al semplice situ geografico, ovvero topografico, dove è fissata la residenza o il domicilio. Abitare è un avere/esserci, un connubio che non ha nulla di astratto e generale se non nella declinazione giuridica che alle nozioni di residenza e di domicilio sono connesse e che si connettono in via diretta al tessuto articolato delle norme che insistono sulla fenomenologia del vivere in relazione con le istituzioni pubbliche di un territorio, locale, nazionale, europeo.

Quel di più ha a che vedere con la esperienza della interazione con un ambiente, un modus vivendi, un avere in qualche modo cura se non del tutto certo della parte che accoglie la vita privata e di agire in quella dimensione dell’abitare come una/un abitante, ossia una persona che esprime bisogni, consuma e veicola significati, cambia il mondo circostante operando nella filigrana del quotidiano: erogazione di acqua, luce, gas, gestione differenziata dei rifiuti, installazione dei pannelli fotovoltaici, ristrutturazione dell’immobile di residenza o domicilio, sono solo alcune delle espressioni che nel discorso sviluppatosi soprattutto di recente, in periodo post pandemico, ci restituiscono dell’abitare un universo in piena evoluzione.

Oggi vi è tuttavia un insieme di altre ragioni forti per occuparsi del tema della casa e dell’abitarci in una ottica di evidence-based policy e di progettualità istituzionale sia in materia di investimenti infrastrutturali, sia in materia di quegli investimenti che creano beni intangibili, duraturi e vitali per la società democratica, ovvero le norme del diritto e gli istituti che definiscono vincoli ed opportunità per la società.

Lo scenario abitativo: l’impatto dei dati integrati

Qualifichiamo innanzitutto la società per come si prospetta oggi in termini evolutivi. In primis l’aspetto degli andamenti della variabile democratica “età”. Il release dei dati ISTAT del 2021 mostra chiaramente una società europea in aumento di anzianità media (nel 2020 il 21 % della popolazione aveva 65 anni e più, rispetto al 16 % del 2001, mentre il gruppo di 80 anni e oltre, è quasi del 6 % nel 2020, mentre era del 3.4 % nel 2001), con alcune specificità che riguardano il nostro paese. In Italia il 7.4 della popolazione ha più di 80 anni, mentre la popolazione dai 15 ai 19 anni è il 4,8%. Dati noti, se ne parla spesso.

Incrociamo i dati con quelli che riguardano la distribuzione sui territori, ossia nelle aree rurali e nelle aree urbane. Le persone che vivono nelle aree urbane sono per il 59,2% di età compresa fra i 20 e i 64 anni, per il 15,5% di età compresa fra i 65 e i 79 anni, per il 7% di età eguale o superiore agli 80 anni. Se si considerano invece le aree rurali. Il dato statistico nazionale cela tuttavia specificità territoriali significative. Secondo il rapporto Svimez “il Sud da area più giovane diventerà la più invecchiata. Tra le cause, l’emigrazione verso il Nord: dal 2002 al 2020, ad esempio, sono state quasi due milioni e 500mila le persone che hanno lasciato il Sud Italia, di cui la metà sono giovani in molti casi laureati”.

Consideriamo ora i dati sulla fruizione dei servizi di mobilità nei territori che ruotano attorno alla dimensione socio-giuridica dell’abitare. Secondo il rapporto ISFORT del 2022 “Le macro-tendenze modali del 2021 hanno interessato tutte le aree territoriali, il Nord come il Sud, le grandi aree urbane/metropolitane come i piccoli centri, i Comuni-polo come quelli periferici e delle aree interne, ma non in modo omogeneo. Il recupero dell’auto è stato, in proporzione, più accentuato nel Nord-Ovest, al Sud, nelle grandi città e nelle aree metropolitane. Il trasporto pubblico ha invece recuperato di più nel Nord-Est e nelle medie città. I divari territoriali di “sostenibilità” in generale si sono quindi ampliati a svantaggio del Mezzogiorno, dei piccoli centri e delle aree interne e periferiche”. Infine, consideriamo i dati riguardanti l’andamento del servizio sanitario nazionale con riferimento all’assistenza territoriale per gli anziani, utilizzando l’indicatore dei posti residenziali disaggregati per regione, dai quali si evince che la minore disponibilità in termini assoluti caratterizza regioni dove le mobilità sono meno facilitate dalle reti di connessione esistenti.

Uniamo ora i dati dell’indice DESI. In materia di competenze digitali il livello più elevato (82%) si ha tra i giovani fra i 16 e i 24 anni mentre il livello più basso (35%) è invece quello delle persone con età nella fascia 55-74 anni e si abbassa al 30% per le persone anziane che sono in pensione, non hanno nessuna altra occupazione e non sono impegnate in ambito sociale. I dati indicano comunque che anche fra gli anziani ci sono persone con un buon livello di competenze digitali, molto probabilmente ereditate dalla loro vita lavorativa. In Italia sono soprattutto i nuclei familiari di soli anziani e di persone con un basso livello d’istruzione a dimostrare una poca familiarità con il mondo digitale.

L’analisi

Questi dati qui richiamati in una logica di tipo euristico – non di analisi statistica né di elaborazione quantitativa approfondita – sono da intendersi come indicatori suscettibili di comporre un indice proxy di quello che potrebbe essere, a tendere, la domanda di un abitare coadiuvato dal territorio e al contempo una intensità di domanda di abitare legata alle traiettorie di mobilità le quali inducono a riflettere sulla scarsa propensione di chi si muove per ragioni lavorative ad investire su immobili il cui acquisto risulta ad oggi impegnativo. I dati sul mercato immobiliare che danno una rappresentazione in tempo reale ed esaustiva del fenomeno di cui il paese dispone in virtù del data set Dati Statistici Notarili) permettono di completare il tableau d’insieme. Un’analisi pubblicata, elaborata sulla base di questo dataset unitamente ai dati ISTAT, sull’andamento delle proprietà coniugata con gli andamenti delle erogazioni di mutui ipotecari per l’acquisto della prima casa completa il quadro e permette di articolare il ragionamento che si intende qui proporre.

Il perimetro dell’abitare nei prossimi anni

Quattro caratteristiche appaiono tratteggiare il perimetro dell’abitare e dell’accedere ad un abitare per la persona nello scorcio temporale dei prossimi decenni.

1. L’aumento di domanda di caring da parte di fasce della popolazione che sono detentrici dei diritti di proprietà immobiliare e che al contempo sono caratterizzate da una ridotta competenza in materia di digitale.
2. L’aumento di domanda di ausili per via digitale user – friendly nei settori dei servizi alla persona per fasce della popolazione con minore digital skills e al contempo maggiori asset economici.
3. L’aumento della domanda di un abitare che non sia connesso all’accesso ai mutui ipotecari – vincolanti sul lungo periodo e al di sopra della soglia di budget per le fasce della popolazione di più alta produttività e con più alte digital skills.
4. L’aumento della domanda di un abitare sostenibile che massimizzi la fruizione di strumentazioni digitali e che renda sartoriale sui bisogni della persona la erogazione di servizi.

L’abitare nella società digitale può diventare dunque cruciale come funzione del sistema paese sulla quale insistere con un ventaglio articolato di strumenti di policy che siano orientati a creare le condizioni di costruzione di capitale fiduciario su e per un territorio, di valore duraturo sul patrimonio immobiliare, di valore sociale dell’abitare su un territorio misurato con indicatori di sostenibilità e di inclusività.

Asset digitali per l’abitare

L’investimento di intelligenze progettuali nel mondo dell’abitare può dunque avere un target multi-livello. Il primo riguarda la possibilità di facilitare le forme del co-housing laddove sia possibile combinare in modo virtuoso l’incontro di traiettorie di vita che si configurano le une per essere più giovani e necessitanti di flessibilità e di accesso a spazi residenziali compatibili con il portafoglio di asset loro disponibili – spesso eroso anche da fatto di essere lontani dai mondi di origine in un paese a mercato del lavoro con inerzie e vischiosità alla mobilità; le seconde caratterizzate da maggiore disponibilità di patrimonio immobiliare, in domanda di caring e anche – lo si noti – di accesso ai servizi digitali con i quali supplire a barriere sia di carattere individuale fisico, sia di carattere strutturale legato ai territori di residenza.

La seconda politica ha come target la creazione della conoscenza che serve al legislatore e alle istituzioni della attuazione normativa per potere ragionare in una ottica evidence-based e al contempo evolutiva. Questa seconda policy si declina nei termini di governance di dataset, interoperabili, da cui estrarre la cognizione di quali siano in chiave prospettica i bisogni e quali possano essere le specificità territoriali nelle diverse regioni o regioni NUTS in Italia. La terza policy attiene alla creazione di valore con e per il territorio ed è la risultante delle prime due. Se gli strumenti conoscitivi – data governance – e gli istituti giuridici ovvero gli incentivi strutturali intervengono sulle opportunità di combinare l’esercizio delle libertà individuali con la risposa alle forme di effettiva diseguale capacità di esercitare le stesse in materia di abitare con benessere, allora anche il rapporto fra l’immobiliare e il territorio può entrare nel monitor di quella ampia ambiziosa strategia che attiene alla creazione di valore. Non solo economico. Anche sociale.

Generare un valore a partire dai dati e per le persone

Quanto vale un immobile? Una combinazione, pesata, di fattori fra loro diversi per natura e per impatto. La localizzazione in un contesto – urbano rurale altro – l’uso che se ne è fatto e, dunque, la sua qualità strutturale e funzionale, la anzianità della edificazione, l’andamento del mercato, anzi, dei mercati, ivi compreso quelli di carattere finanziario – basti pensare al tema dei mutui ipotecari e dei tassi d’interesse. Dunque, il valore di un immobile si misura con un metro che è quello che traduce questi diversi fattori in una sola unità di misura, la moneta.

Quanto vale una casa? Chiediamolo a chi non ce l’ha e la vorrebbe. Una casa nella quale trovare la certezza del tornare, una casa nella quale trovare scritta in parole che non si pronunciano la memoria di ciò che si è stati, o ciò che si è, una casa nella quale essere. Il valore di una casa è nella libertà che essa dà. Non solo una libertà da: dalle intemperie, dal freddo, dal caldo; ma anche di: libertà di essere di esserci, di esprimersi, di costruire in quello spazio qualcosa in cui ci si riconosce.

Non vi è novità storica in questo. Il valore della casa è trasversale alle epoche storiche sin dall’inizio della modernità, quando quel valore si è trovato riflesso per la prima volta negli archivi notarili dove i rogiti delle transazioni immobiliari sono conservati. Il valore si trasmette. La memoria di quel valore si conserva con strumenti più o meno specializzati.

Se dubbi vi fossero sul fatto che la società si sta addentrando in una nuova era ecco allora guardiamo a quanto accade dalla prospettiva della casa. Mettiamoci dentro alla casa. E guardiamo fuori dalle finestre. Freschi di lockdown le persone hanno ancora sulla pelle la costrizione che ha fatto scoprire quanto sia fondamentale il benessere esistenziale in casa, nel perimetro del privato. Guardiamo dal fuori verso l’interno. Le case. Presidio di una solidarietà che dovrebbe nascere ed essere conservata nelle generazioni che convivono nelle case, almeno nella misura in cui quando si è bambini si vive in una casa in cui ci sono degli adulti che di quei bambini hanno cura. E dunque sono la loro casa. O dovrebbero esserlo.

Transizione digitale ed ecologica nell’ambito dell’abitare

La trasformazione digitale e la transizione ecologica verso un abitare sostenibile apporta a questa impostazione che è radicata nel cuore delle persone ancor prima che negli archivi dei rogiti notarili due forme di cambiamento epocale.

La prima. Il valore di un luogo dove si abita dipende dall’uso che se ne è fatto e da come si è fruito di quell’insieme di beni che sono acqua, energia. Dalla casa comportamenti quotidiani ormai registrabili con impronte digitali attraverso la domotica e la gestione per via digitale dei consumi e delle regolazioni di questi le persone hanno un impatto sul contesto immobiliare, sia esso un condominio, un borgo, un quartiere, e sul contesto delle relazioni.

La seconda attiene proprio alle relazioni. Sarà la stessa cosa lasciare ai propri nipoti una casa che ha tracce di un uso sostenibile delle risorse e una casa che ha tracce di un uso irresponsabile delle risorse? Forse no.

Non basterà allora la trascrizione del catasto e delle mappe catastali. Di qui a qualche anno nei registri sarà possibile avere i dati tracciati dall’uso delle risorse e dal modo con cui la casa fa parte e si inserisce dentro ad un ambiente che si vuole consegnare alle generazioni future sostenibile.

Il salto di paradigma nel valore delle cose e delle case

Vi è un ulteriore aspetto che merita di essere richiamato, in quanto si collega direttamente al ruolo delle istituzioni della public governance e alla sinergica azione che la domanda di effettiva fruizione di forme modulate sulla persona e sui cicli di vita di questa chiede a Stato di diritto e welfare (l’accento è la parola sinergica). Si tratta di un fenomeno in crescita nel paese e già sperimentato in altri paesi con maggiore intensità di investimenti e con più capillare diffusione, ossia il senior co-housing. Di questa forma di combinazione virtuosa fra sostenibilità ambientale, inclusività inter-generazione e costruzione di patrimoni di comunità sapere fare e fiducia di e per il contesto di vita si discute adesso nel quadro del percorso di attuazione della legge n. 33 del 23 marzo 2023 che delega il governo l’azione di iniziativa e definizione giuridico-istituzionale delle policy per le fasce della cittadinanza di età senior.

Si tratta di un salto di paradigma nel valore delle cose e delle case. Non basta più una casa che sia di valore immobiliare catastale elevato. Serve invece per generare valore per i giovani e chi verrà avere trascorso il tempo in quella casa obbedendo ad usi che sono responsabili, insomma pensando a quella libertà come a una forma di libertà dell’esercizio della più alta facoltà dell’essere umano che è la responsabilità.

Conclusione

Verso l’ambiente e verso chi verrà. Valore catastale e valore socio-ambientale concorreranno presto a determinare i valori degli immobili. La casa sarà ancor più casa. Quello spazio nel quale obbedendo ai principi morali di rispetto della altrui vita, a partire da quella di chi verrà dopo di noi, diverrà se accogliamo la sfida il luogo in cui dispiegare nella loro più completa bellezza creatività e immaginazione tutte le strategie di vivere quotidiano che combinano l’equilibrio al consumo sostenibile.

Con la trasformazione digitale sarà possibile trattenere traccia e conservare memoria di tutto ciò. Archivi notarili del valore sociale e ecologico delle case. Cui i nostri giovani e i giovani che verranno potranno rivolgersi e su cui potranno fare affidamento per sapere cosa comprano. Il danaro allora misurerà un pezzo del valore. L’altro pezzo del valore sarà misurato in termini di corrispondenza fra l’uso della casa delle generazioni passate e la capacità di quella casa di accogliere generazioni future.

Poiché in fondo a loro va riconosciuto il diritto di chiedere. Di avere la libertà di essere, di esprimersi, di vivere. Nella loro casa, che è ora la nostra, ma è forse a questo punto patrimonio di tutti.