Bonus casa under 36: come richiederlo e come ottenerlo

Il bonus casa under 36 è disponibile nel 2021 e parte dell’anno prossimo.

È un’iniziativa del governo, prevista dal decreto Sostegni bis (convertito in Legge n. 106/2021) per agevolare l’acquisto della casa da parte dei giovani con età inferiore ai 36 anni e con un determinato Isee. Grazie al Fondo garanzia, sempre gli under 36 possono beneficiare della garanzia dello Stato sui mutui per comprare la prima abitazione.

L’Agenzia delle Entrate ha poi chiarito il perimetro applicativo di questo nuovo bonus fiscale.

L’introduzione del bonus apre le porte del mercato immobiliare a chi finora ne era rimasto escluso, grazie a un significativo taglio dei costi.

Allo Stato l’esenzione dall’imposta di registro pesa circa per 218 milioni di euro, invece la cancellazione dell’imposta ipotecaria e di quella catastale costa 26 milioni di euro.

Cos’è il bonus casa under 36

Il decreto Sostegni bis prevede, fino al 30 giugno dell’anno prossimo, il bonus casa under 36, una misura fiscale con cui i giovani fino ai 36 anni (nell’anno in cui stipulano il rogito) e con Isee massimo di 40 mila euro, possono acquistare la prima casa e, anche successivamente, le relative pertinenze (box e/o cantine) senza dover pagare:

• l’imposta di registro del 2% sul valore catastale ovvero la rendita catastale moltiplicata per 1,05 e poi per 110;
• le imposte ipotecarie e catastali.

L’agevolazione fiscale è valida anche per ristrutturare immobili utilizzati come abitazioni.

La nuova agevolazione prevede l’esenzione dell’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse su concessioni governative anche per i giovani che costruiscono la prima abitazione.

Il bonus casa under 36 e il Fondo garanzia sono cumulabili.

L’Isee deve essere quello di due anni prima della presentazione della dichiarazione sostitutiva Unica.

Qual è l’Isee massimo per l’agevolazione

Il bonus casa under 36 amplia il capitolo agevolazioni riferite alla prima abitazione, consentendo di agevolare l’acquisto della prima casa e pertinenze, ai giovani under 36 con Isee massimo di 40 mila euro.

Cosa significa un Isee da 40 mila euro:

• il valore massimo dell’Isee per questo bonus dipende dai redditi percepiti dai membri del nucleo familiare;
• inoltre si calcola anche in base alle proprietà del nucleo familiare, che spaziano dal patrimonio mobiliare a quello immobiliare;
• l’Isee è quello di due anni precedenti la presentazione della dichiarazione sostitutiva Unica.

Come si calcola Isee da 40 mila euro

Prima di calcolare l’Isee (Indicatore della situazione economica equivalente) del nucleo familiare in cui che intende chiedere il bonus casa under 36, bisogna calcolare le spese e le franchigie rilevanti ai fini Isee:

• assegni periodici di separazione;
• assegni di mantenimento dei figli (anche conviventi dell’altro coniuge – non coniugato o separato – in assenza di provvedimento giudiziario);
• spese sanitarie per disabili;
• spese mediche e di assistenza specifica per i disabili deducibili fino al tetto massimo di 5 mila euro;
• redditi agrari riferiti alle attività svolte (anche in forma associata) dai produttori agricoli con partita Iva e obbligati a presentare la dichiarazione dei redditi;
• spese per l’acquisto di cani guida;
• spese per servizi di interprete;
• 20% dei redditi da lavoro dipendente (e analoghi) fino a un tetto massimo di tremila euro;
• 20% dei redditi pensionistici o trattamenti assistenziali, previdenziali e indennitari percepiti dalla Pubblica amministrazione (fino a un tetto massimo di mille euro);
• in caso di residenza in affitto: valore del canone annuo di affitto per un importo di 7mila euro massimo, più 500 euro per ogni figlio convivente successivo al secondo.

Per calcolare il patrimonio mobiliare (al 31 dicembre del secondo anno precedente a quello di presentazione dell’Isee) servono i seguenti dati:

• saldo al 31 dicembre;
• giacenza media annua;
• salvo eccezioni (acquisto beni/ trasferimento di fondi).

I criteri per calcolare il valore Isee ordinario di un nucleo familiare sono i seguenti:

• da chi è composto il nucleo familiare e il numero dei componenti del nucleo familiare del dichiarante (in base alla scala di equivalenza: 1 per 1 componente; 1,57 per 2 componenti; 2,04 per 3 componenti; 2,46 per 4 componenti e così via);
• indicatore della situazione reddituale (Isr): prima si sommano tutti i redditi percepiti di tutti i membri del nucleo familiare e il patrimonio mobiliare e immobiliare del nucleo familiare; a questa cifra si sottraggono le detrazioni per le relative spese e le franchigie (indicate);
• indicatore situazione patrimoniale (Isp): patrimonio mobiliare complessivo del nucleo familiare a cui vanno sottratte le detrazioni per il patrimonio mobiliare e sommato il patrimonio immobiliare totale del nucleo familiare;
• indicatore della situazione economica (Ise).

Requisiti dell’agevolazione per i giovani

Per accedere al bonus casa under 36, è necessario avere i seguenti requisiti:

• età inferiore ai 36 anni nell’anno in cui stipulano il rogito;
• non compiere i 36 anni nell’anno in cui si stipula il rogito;
• soltanto l’acquirente con meno di 36 anni può usufruire della misura fiscale;
• se in un nucleo familiare, un altro componente ha età superiore ai 36 anni (o compie i 36 anni nell’anno in cui stipula il rogito), il bonus casa under 36 si applica solo all’acquirente di età inferiore ai 36 anni relativamente alla sua quota; l’altro acquirente o gli altri acquirenti possono avvalersi dei benefici prima casa se godono di questo diritto, altrimenti versano le imposte senza agevolazioni;
• il nucleo familiare deve avere Isee massimo di 40 mila euro;
• le agevolazioni prima casa valgono per tutte le case (accatastate dalla A/2 alla A/7, oltre che la A/11) escluse quelle delle categorie catastali A1, A8 o A9 ovvero gli immobili di lusso.

Come funziona il bonus casa under 36

Gli acquirenti che sono in regola coi requisiti per accedere al bonus casa under 36, possono farne richiesta all’acquisto della prima casa e box.

Come si calcola il bonus fiscale:

• nel caso di acquisto da privati, chi possiede i requisiti non deve versare l’imposta di registro del 2% calcolata sul valore catastale e le imposte ipotecarie e catastali pari a 50 euro l’una;
• nel caso di acquisto da una impresa, chi possiede i requisiti versa l’Iva al 4% sul prezzo d’acquisto, ma può recuperare il credito d’imposta di pari valore: attraverso la dichiarazione dei redditi; in compensazione per pagare altre tasse successive al rogito, mediante F24. In ogni caso, non deve versare le imposte di registro, ipotecarie e catastali pari a 200 euro ciascuna;
• chi sta vendendo una casa per cui ha beneficiato dell’agevolazione prima casa e ne acquista una per cui vale il bonus under 36, perde il credito d’imposta sul primo acquisto;
• chi vende una casa comprata con bonus under 36, non riceve il credito equivalente, dal momento che non ha versato imposte;
• se chi richiede il bonus matura un credito superiore all’imposta dovuta, non ottiene il rimborso, tuttavia non lo perde;
• inoltre prevede l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui ottenuti per ristrutturare immobili usati come casa principale;
• sono inclusi gli acquisti all’asta giudiziaria;
• è ammesso anche l’acquisto successivo di pertinenze all’abitazione come box o cantine (accatastati come C/2, C/6 e C/7), anche successivamente all’acquisto della prima abitazione.

Esempio di risparmi nella compravendita

Per comprare un’abitazione, avente rendita catastale di mille euro e prezzo di mercato di 300 mila euro, l’acquirente con i requisiti in regola, riceve un bonus pari a:

• 2410 euro se chi ha i requisiti per il bonus casa under 36 compra da un privato;
• il credito fiscale ammonta a 12.000 euro (più 600 euro risparmiate sulle imposte di registro corrispondenti) per chi compra la casa da un’impresa.

Quali agevolazioni comporta la misura

Il bonus si applica all’acquisto della prima casa, comprese le pertinenze dell’immobile agevolato, come il box e/o la cantina.

L’agevolazione comporta l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui ottenuti per acquistare, costruire e ristrutturare immobili usati come prima abitazione e azzera l’imposta di registro, ipotecaria e catastale e gli atti soggetti a Iva, oltre a riconoscere un credito d’imposta per chi compie un acquisto soggetto a Iva.

Il precedente Fondo garanzia sui mutui ha già concesso agli under 36 una garanzia statale fino all’80% del valore dell’immobile (in precedenza era al 50%). I giovani possono cioè chiedere alla banca l’erogazione di un prestito che copre quattro quinti del prezzo dell’immobile, consentendo loro di versare un anticipo contenuto. A chi è in regola con i requisiti restano solo da pagare la parcella del notaio per il rogito e l’eventuale quota dell’agenzia immobiliare.

I contratti preliminari di compravendita

Per i preliminari di compravendita, che non ricadono sotto l’ombrello delle nuove agevolazioni in quanto la norma si riferisce esclusivamente agli “atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso”, è possibile presentare formale istanza di rimborso per recuperare “l’imposta proporzionale versata per acconti e caparra in forza dell’articolo 77 del TUR. Semaforo verde, infine, per gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria, che possono accedere comunque al beneficio”, spiega l’Agenzia delle Entrate.

Ovviamente ciò è possibile solo per chi può richiedere il bonus prima casa under 36 e solo in seguito al rogito ovvero alla stipula del contratto definitivo di compravendita.

In caso di erogazione del mutuo

Chi ha diritto al bonus prima casa under 36 e compra una casa chiedendo l’erogazione di un mutuo, non deve pagare l’imposta sostitutiva sul mutuo.

Scadenza del bonus casa under 36

Il bonus casa under 36 è valido per gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 fino al 30 giugno 2022. Entro il 30 giugno 2022 deve essere stipulato il contratto definitivo di compravendita.

Come richiedere il bonus casa under 36

Chi può accedere alla misura fiscale, deve:

• calcolare l’Isee per verificare se l’acquirente o gli acquirenti under 36 godono dell’esenzione fiscale;
• verificare che la stipula del rogito avvenga prima della data di scadenza del bonus e che l’acquirente non compia i 36 anni nell’anno del contratto definitivo di compravendita;
• essere in possesso dell’attestazione in corso di validità di un valore Isee non superiore a 40mila euro (o di averla richiesta già prima o in contemporanea alla stipula dell’atto);
• dichiarare di possedere i requisiti nel contratto (per i finanziamenti agevolati relativi all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell’immobile) oppure nel documento allegato;
• i titolari di partita Iva ottengono un credito di imposta a sottrazione delle imposte dovute su atti, denunce e dichiarazioni dei redditi (successivi alla data di acquisto) o da compensare eventualmente nel modello di pagamento unico F24;
• per richiedere il bonus, è necessario rivolgersi a una banca o presso un intermediario finanziario.

Normativa dell’esenzione fiscale prima casa

La normativa che istituisce e fornisce le istruzioni per ottenere il bonus prima casa under 36:

• è previsto dal Dl Sostegni bis (Dl n. 73/2021) convertito in Legge n. 106/2021;
• la circolare n. 12/E dell’Agenzia delle Entrate elenca le regole per usufruire dell’agevolazione: in particolare con questa circolare si delinea “il perimetro della nuova agevolazione che punta a favorire l’acquisto della casa di abitazione da parte delle persone più giovani attraverso alcune misure di favore come l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e il riconoscimento di un credito d’imposta in caso di acquisto soggetto a Iva”.

I casi in cui non si può chiedere il bonus fiscale

Il bonus casa under 36 si applica solo agli acquirenti di età inferiore ai 36 anni. Quindi, in una coppia in cui solo l’ acquirente che non raggiunge i 36 anni d’età, può usufruire del bonus under 36 relativamente alla sua quota.

Invece se l’altro o gli altri acquirenti hanno superato il limite dei 36 anni, possono:

• beneficiare eventualmente delle altre agevolazioni prima casa se detengono i requisiti di legge;
• in caso contrario, devono versare le imposte dovute senza alcuno sconto.

Inoltre, chi stipula il rogito a marzo 2022, ma a maggio dello stesso anno compie 36 anni, non ha diritto al bonus prima casa under 36. Infatti la misura fiscale è dedicata soltanto a chi ha età inferiore ai 36 anni nell’intero anno in cui stipula il rogito.

Sono escluse donazioni e successioni.

Il bonus non è applicabile ai contratti preliminari di compravendita, ma esclusivamente per il rogito. Però l’Agenzia delle Entrate ha illustrato come recuperare l’imposta e accedere al beneficio, successivamente alla stipula del contratto definitivo.