Booking e affitto senza IVA, ecco tutte le regole da rispettare

Mettere in affitto il proprio immobile tramite Booking, districandosi tra leggi e adempimenti. E’ possibile e può anche essere una buona opportunità, ma sono tante le regole da conoscere.

Approfondiamo il tema, spiegando come è possibile affittare una casa senza partita Iva nel pieno rispetto delle regole e degli obblighi vigenti, attraverso il comodo strumento online booking.com.

L’utilità di Booking

Booking nasce nel 1996 ad Amsterdam. Oggi rappresenta una delle aziende di ecommerce più grandi al mondo attiva nel settore dei viaggi. Fornisce un servizio di prenotazione online in cui i proprietari e/o gestori di strutture ricettive possono metterle a disposizione degli utenti per essere prenotate. Le strutture ricettive riguardano alberghi, bed and breakfast, case vacanze, alloggi ma anche castelli, case sull’albero, tende, igloo, ecc. Il sito e le app di Booking sono disponibili in oltre 40 lingue, 24 ore su 24.

Booking.com non applica alcun costo agli ospiti per le prenotazioni o le cancellazioni, né addebita supplementi di altro genere. I proprietari e/o gestori sono considerati professionisti che hanno sottoscritto un contratto con Booking. Come parte di tale contratto, Booking riceve una commissione dal proprietario dopo che un cliente ha soggiornato presso la struttura del fornitore o ha usufruito di un suo servizio o prodotto. Tutte le informazioni sulle strutture mostrate sul sito sono basate sulle informazioni comunicate dai fornitori, che aggiornano i prezzi, la disponibilità e le opzioni a loro discrezione, tramite l’extranet a cui hanno accesso.

Booking, come iscriversi

Per iscriversi, occorre registrare la struttura ricettiva sul sito. Dopo la registrazione, si riceverà un’e-mail contenente i dati di accesso all’Extranet, ovvero la sezione dove si potranno aggiornare le tariffe e le disponibilità. Le informazioni ulteriori possono essere inserite non solo al momento della registrazione ma anche in un momento successivo. Durante tale fase, è bene ricordare di inserire anche delle foto della struttura, possibilmente chiare e ricche di dettagli, sia degli interni che degli esterni per permettere ai potenziali clienti di valutarla. Una volta completata la registrazione e il processo di revisione delle informazioni, verrà creata una pagina con tutti i dati della struttura. Finita la registrazione, verrà inviata una email con le credenziali di accesso e un codice di verifica all’indirizzo della struttura che è stato indicato durante la registrazione, che dovrà essere inserito nell’area extranet, cliccando sulla voce il “tuo codice”. Successivamente si potrà procedere selezionando “verifica la struttura” oppure “conferma la posizione”.

È possibile registrare anche più di una struttura associata al medesimo proprietario. Ciascuna di queste strutture avrà una pagina dedicata su Booking.com, con le proprie camere o unità prenotabili. Booking pubblicizza la pagina della struttura sui motori di ricerca come Google, Bing e Yahoo per fare in modo che sia visibile al maggior numero di potenziali ospiti in tutto il mondo.

3. Come funziona

I clienti al momento della prenotazione della struttura recettiva possono scegliere se pagare tramite Booking.com o direttamente al proprietario. Se scelgono la prima opzione, il sito gestisce il pagamento (il cliente paga prima dell’arrivo in struttura mediante carta di credito o altra forma) che girerà al proprietario dopo che gli ospiti faranno il check-out. Il sito paga attraverso carta di credito virtuale o bonifico, a seconda delle condizioni che si applicano alle prenotazioni scelte per la struttura. Si segnala che possono essere accettati anche pagamenti mediante PayPal, Alipay e WeChat Pay. Per le prenotazioni online, solitamente i costi e i supplementi sono inclusi, a meno che non siano segnalati nell’extranet come “esclusi.

Il bonifico di pagamento delle prenotazioni viene emesso il mese successivo alla data di check-out del cliente. Si tenga presente che l’importo totale sulla fattura è diverso dall’importo sulla notifica di avvenuto pagamento in quanto l’importo sulla fattura include solo la somma relativa alla tariffa, mentre quello avvenuto pagamento è il totale addebitato all’ospite, cioè la tariffa della camera più eventuali extra, come, ad esempio, i costi di servizio, le pulizie, il parcheggio o la colazione. I proprietari delle strutture possono richiedere agli ospiti il pagamento di un deposito cauzionale che può servire a coprire potenziali danni. Questo dovrà essere restituito al termine del soggiorno se non si sono verificati danni, in caso contrario potrà essere trattenuto a titolo di risarcimento. Se l’ospite arreca danni alla struttura o non rispetta le condizioni contrattuali, può essere segnalato e bannato dal sito, impedendogli la possibilità di prenotare altre strutture ricettive. Il sito, al momento della registrazione, offre una serie di servizi supplementari quali ad esempio un’assicurazione di responsabilità civile fino a un massimo di 1.000.000 di euro e una copertura per la struttura e i beni in essa contenuti; sistemi smart per serrature e campanelli, che garantiscono un check-in rapido e sicuro.

L’iscrizione al sito non preclude la possibilità di essere presenti su altri ed ulteriori motori di ricerca per prenotazione, anzi Booking.com permette di sincronizzare i calendari in modo tale da non ricevere prenotazioni quando l’immobile è già occupato o non disponibile. Tutte le prenotazioni effettuate su Booking.com sono confermate immediatamente al momento della prenotazione. Non solo, il sito mette a disposizione un Partner Help Center per consigli commerciali e un Partner Forum per contattare gli host con più esperienza a cui chiedere consigli. Inoltre viene messa a disposizione un’app, Pulse, con cui puoi gestire ogni aspetto della struttura, a partire dalle prenotazioni.

Le commissioni

Con l’inserimento della struttura sul sito, si pagherà una commissione su ogni prenotazione. La percentuale è mostrata durante la registrazione, nella sezione Contratto. Quando un cliente effettua una prenotazione presso la struttura, il soggiorno è confermato immediatamente, aggiornando il relativo calendario. Il cliente non vede la commissione ma solamente il prezzo impostato dal proprietario: prezzo che viene determinato liberamente, senza essere previsto nessun limite o vincolo. La percentuale delle commissioni varia a seconda delle Nazioni e della città in cui si trova la struttura. Solitamente si aggira intorno al 15%.

Nel caso in cui un cliente cancelli la prenotazione, si possono verificare le due seguenti situazioni: a) cancellazione di una prenotazione con annullamento gratuito, il cliente non è tenuto al versamento di nessuna somma e di conseguenza il servizio viene eliminato; b) cancellazione di una prenotazione per cui è prevista una penale di annullamento, in questo caso l’ospite pagherà la relativa penale con conseguente pagamento della percentuale stabilita sulla somma ricevuta a titolo di penale. Nell’ipotesi in cui un cliente non si presenta al check-in, la commissione non è dovuta, a meno che non sia stata stabilita una penale per mancata presentazione.

La fattura delle commissioni è calcolata in base alla data di check-out degli ospiti. Per esempio, se un ospite ha effettuato il check-out il 3 giugno, la sua prenotazione apparirà nella fattura del mese successivo, ovvero in quella emessa nel mese di luglio. La registrazione di tutte le prenotazioni, con relative commissioni dovute, è consultabile nell’area extranet. La fattura delle commissioni sarà visibile a partire dalla prima settimana di ogni mese. Essa include tutti i dati relativi al soggiorno effettuato.

Nel caso in cui il cliente non si presenti, occorre segnalarlo nell’area extranet, digitandolo come “mancata presentazione” e la prenotazione verrà cancellata. Se la segnalazione non avviene, il sito ha diritto egualmente alla commissione sulla prenotazione. Per questo motivo occorre sempre verificare che le tutte le prenotazioni siano registrate correttamente. Il pagamento avverrà il mese successivo a quello in cui sono stati effettuati i soggiorni. Dall’app Pulse, si potranno visualizzare lo stato dei pagamenti e una lista delle fatture, facilmente scaricabili in formato PDF.

Cliccando sulla voce “fatture” si può vedere lo stato di pagamento delle commissioni: verde indica che una fattura è stata pagata, mentre il rosso indica le fatture ancora in attesa di pagamento. Se è stato impostato l’addebito diretto, la fattura apparirà in verde il giorno in cui la richiesta di pagamento viene inviata alla banca. L’addebito sul conto corrente avrà luogo circa 14 giorni dopo l’emissione della fattura. Nell’ipotesi in cui si verifica un overbooking le commissioni vengono richieste dal sito, ciò in quanto trattasi di un errore del proprietario che non ha aggiornato la pagina delle prenotazioni facendo risultare ancora libera e occupabile la struttura.

La tassa di soggiorno

La tassa di soggiorno può essere presentata come inclusa o esclusa nei prezzi che gli utenti vedono durante il procedimento di prenotazione. Se nell’elenco non compare la tassa di soggiorno, vuol dire che è inclusa nel prezzo finale.

Si tenga presente che il D.L. 50/2017 ha previsto l’obbligo di applicare la tassa di soggiorno sui contratti di affitto breve, sia nel caso in cui si tratti di contratto con incasso diretto delle somme da parte del proprietario sia in caso di passaggio tramite intermediari. Il soggetto che incassa il canone è responsabile anche del versamento dell’imposta di soggiorno nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale. Non solo, è stata prevista l’istituzione di una apposita banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati a tali locazioni e i dati relativi alle persone alloggiate presso le strutture ricettive saranno forniti, in forma anonima e aggregata, per singola struttura ricettiva, ai singoli comuni per consentire il monitoraggio del pagamento del contributo di soggiorno

L’IVA

Occorre innanzitutto premettere che Booking opera come agenzia: vuol dire che tutte le prenotazioni sono considerate transazioni dirette tra la struttura e l’ospite. Di conseguenza occorre versare l’IVA. Il contratto formulato da Booking.com prevede che la società non paghi l’IVA sia per le strutture alberghiere che per quelle dei privati non titolari di partita IVA, ma ciò è errato tanto che alla società è stato contestato il reato di evasione di fiscale. Il sito dovrebbe operare come sostituto d’imposta o usare un rappresentante fiscale, invece si limita a non dichiarare l’Imposta sul valore aggiunto.

La società quindi emette delle fatture senza iva ma, mentre nel caso di alberghi o strutture che svolgono attività di accoglienza in maniera imprenditoriale e quindi provvisti di numero di partita iva sono le stesse a versarla, nel caso di affitti di case l’IVA non viene pagata né da Booking.com né dalla struttura. In risposta ad una istanza di interpello di Federalberghi, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti sulla correttezza delle procedure fiscali poste in essere da alcuni portali di prenotazione on line, con sede legale in altri Paesi UE, per servizi d’intermediazione resi a committenti non soggetti passivi (B2C) residenti in Italia, in relazione ad operazioni effettuate in Italia (alloggio in strutture ricettive non gestite in forma imprenditoriale o in immobili privati per brevi periodi).

In particolare, tali portali emettono, nei confronti dei committenti privati, fatture senza IVA italiana, con l’indicazione che l’operazione d’intermediazione è soggetta al meccanismo del reverse charge, al pari di un servizio reso ad un committente soggetto passivo (B2B). Quindi, l’IVA sulle commissioni pagate ai portali che operano in altri paesi Ue è sempre obbligatoria e nel caso in cui la struttura non ha la partita IVA dovrà essere il portale ad identificarsi in Italia e ad emetterla. L’art. 50, comma 6, del D.L. 30 agosto 1993, n. 331, come modificato dal D.Lgs. 11 febbraio 2010 n. 18, stabilisce l’obbligo di dichiarare le prestazioni di servizi generiche rese da parte di soggetti passivi stabiliti in Italia a soggetti passivi stabiliti in altri Stati membri, nonché quelle ricevute da soggetti passivi stabiliti in Italia da parte di soggetti passivi stabiliti in altri Stati membri. Di conseguenza le prestazioni di intermediazione in nome e per conto del cliente, relative a prestazioni alberghiere, devono essere inquadrate tra le prestazioni generiche di cui all’articolo 7-ter del D.P.R. n. 633 del 1972. Tali operazioni devono essere rilevate negli elenchi riepilogativi tra le prestazioni ricevute. L’Agenzia delle Entrate, nella circolare 36/E, sottolinea il concetto di prestazioni di intermediazione svolte in nome e per conto del cliente, relative e finalizzate a prestazioni alberghiere, inquadrabili quindi in un rapporto di mandato con rappresentanza.

La fattura e la ricevuta

Il proprietario è tenuto a fornire una fattura ai clienti al momento del check-out (cartacea, via email o entrambe). Questo perché il contratto di prenotazione è tra egli e l’ospite, e non tra Booking.com e il cliente. Per le locazioni turistiche senza partita iva non sussiste l’obbligo di rilasciare una ricevuta, ma nel caso in cui il cliente la richieda, occorre fornire una quietanza. Si tenga presente che non si emette una fattura, ma una semplice ricevuta fiscale. Il blocco delle ricevute per affitto turistico si trova in qualsiasi negozio di valori bollati e anche su Amazon. È auspicabile rilasciare sempre delle ricevute (in duplice copia) per ogni ospite che soggiorna nella struttura in modo da avere queste moduli numerate da poter utilizzare in sede di dichiarazione dei redditi. Si ricorda che a fine anno, occorre scaricare il riepilogo annuale delle rendite guadagnate a cui si sommeranno le eventuali ricevute fatte per locazioni dirette. Sulla ricevuta bisogna scrivere la cifra al lordo delle tasse e delle percentuali di intermediazione e nel caso in cui l’importo supera la cifra di cifra di 77,47 €, bisognerà allegare una marca da bollo.

A volte il cliente chiede la ricevuta di pagamento per essere rimborsato. In questo caso si può aggiungere anche la tassa di soggiorno in modo tale che possa essere dimostrato l’importo totale pagato. Si segnala che se l’ospite rimane più di 30 giorni, è necessario registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

La tassazione redditi

Innanzitutto occorre premettere che l’affitto anche di un solo giorno rientra nell’ambito di applicazione della disciplina delle locazioni brevi. Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa (cioè senza partita iva). A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale deve verificarsi per entrambe le parti.

Seguono la medesima disciplina anche i contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, quali, per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo dell’abbonamento internet. Non vi rientrano, invece, i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive (per esempio, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche), ciò in quanto in questi casi si avrebbe un’attività di impresa svolta in maniera occasionale).

La locazione deve in ogni caso riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) In caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse persone, il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione a ogni singolo contratto. Si tenga presente che non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale. I dati relativi alle locazioni brevi devono essere trasmessi entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. L’adempimento riguarda: a) coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare; b) coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

Gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve devono effettuare, su quelle somme, una ritenuta del 21%, da versare tramite modello F24, con il codice tributo “1919”). Se il beneficiario non opta in sede di dichiarazione dei redditi per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera realizzata a titolo di acconto. I soggetti residenti nel territorio dello Stato trasmettono i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline direttamente o tramite gli intermediari. Per la compilazione del file contenente i dati devono essere utilizzati i prodotti software resi disponibili gratuitamente dall’Agenzia delle entrate. I soggetti non residenti:

• se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, trasmettono i dati per il tramite della stabile organizzazione, utilizzando il canale Entratel/Fisconline;
• se non in possesso di una stabile organizzazione, devono avvalersi di un rappresentante fiscale.

Per dichiarare i redditi percepiti utilizzando il sito, è necessario fare la somma di quello guadagnato durante l’anno precedente a quello in cui si fa la dichiarazione. Il portale mette a disposizione, nella sezione “contabilità”, la facoltà di a) controllare, scaricare e stampare le fatture per tutte le strutture, b) scaricare i dettagli delle fatture in un foglio di calcolo Excel, c) scaricare un riepilogo completo delle prenotazioni per tutte le tue strutture.

I redditi percepiti andranno dichiarati

• nel 730, nel quadro B dei fabbricati – redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati;
• nel modello Unico riportando la somma del reddito percepito con l’immobile sempre nel quadro RB del modello Unico (redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati).

Il proprietario dell’immobile (o sublocatore o comodatario) può, quindi, scegliere di assoggettare il reddito che ricava dall’affitto a un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo. L’imposta sostitutiva si applica nella misura del 21%. Si tenga presente che se il contratto prevede, oltre al pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario. Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando sono sostenute direttamente dal conduttore. Il reddito assoggettato a cedolare secca, pur non rientrando nel reddito complessivo per il calcolo dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito fondiario), deve essere calcolato ai fini della quantificazione dei redditi ai fini della determinazione della condizione di familiare fiscalmente a carico o la misura di deduzioni e detrazioni.

Cedolare secca

Gli obblighi di natura informativa

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve. Essi sono obbligati a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati mediante il loro intervento e trattenere una somma, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi. Le modalità con le quali questi soggetti devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento, certificazione e dichiarazione delle ritenute operate sono state individuate dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017. Il provvedimento prevede, inoltre, che questi adempimenti siano effettuati in base alle informazioni e ai dati forniti dai locatori o beneficiari del pagamento, cioè dalle persone che mettono a disposizione l’immobile. Di conseguenza sui proprietari ricadono le responsabilità civili e penali nel caso in cui abbiano fornito indicazioni non veritiere.

Per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è prevista una sanzione che va da 250 a 2.000 euro. Gli intermediari devono inoltre certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate (articolo 4 del Dpr 322/1998). Mediante la certificazione, i soggetti che operano la ritenuta assolvono anche l’obbligo di comunicazione dei dati. Come già detto, tutti gli intermediari, residenti o non in Italia, quando intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi, hanno l’obbligo di operare e versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni o dei corrispettivi lordi dovuti per la locazione e indicati nel contratto. L’aliquota del 21% va applicata sull’intero importo che il conduttore è tenuto a versare al locatore, inclusa, se prevista, la provvigione dovuta dallo stesso locatore all’intermediario. Se la commissione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore, non viene assoggettata a ritenuta. Non rientrano nel corrispettivo lordo del contratto, sul quale si applica la ritenuta, eventuali somme richieste dal locatore a titolo di deposito cauzionale o penale.

La ritenuta viene effettuata al momento del pagamento al beneficiario della somma richiesta per l’affitto e si considera operata a titolo di imposta, se il locatore sceglie come regime di tassazione quello della cedolare secca; in questo caso la ritenuta sostituisce, per il locatore, l’Irpef e le addizionali sui redditi derivanti dalla locazione, a titolo di acconto, se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per questa modalità di tassazione.

La comunicazione alla Questura

Con l’art. 19-bis del decreto-legge 4 ottobre 2018, n. 113 il legislatore è intervenuto per colmare un vuoto normativo, dando l’interpretazione autentica dell’articolo 109 Tulps, Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, stabilendo che gli obblighi previsti nel summenzionato articolo si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni. Ciò significa che è diventato obbligatorio comunicare alla Questura le generalità delle persone alloggiate con la formula degli affitti brevi, entro le ventiquattro ore successive al check-in. In caso di mancata comunicazione, le sanzioni previste dall’art. 17 del Testo Unico prevedono l’arresto fino a tre mesi o una multa fino a 206 euro.

La nuova comunicazione deve essere effettuata telematicamente attraverso il portale Alloggiati Web, disponibile da qualche anno sul sito della Polizia di Stato, ma prima di poter compilare la schedina alloggiati, cioè il modulo di comunicazione, bisogna accreditarsi presso la Questura territorialmente competente. Il proprietario dell’immobile concesso in affitto deve quindi richiedere a ciascun inquilino la carta d’identità (o altro documento idoneo) ai fini dell’identificazione, mentre nel caso di cittadini extracomunitari occorre esibire il passaporto o altro documento equivalente, munito di fotografia. Con il Decreto Sicurezza bis, le 24 ore sono diventate 6 ore per locazioni turistiche di una sola notte. Tuttavia, si tenga presente, che questa disposizione non è ancora applicata in quanto manca il decreto di attuazione.

Il codice identificativo unico (“bollino”)

Con la conversione in Legge del “decreto crescita” sono state introdotte diverse novità fiscali. Innanzitutto è stata prevista l’istituzione, presso il Ministero delle Politiche Agricole di una apposita banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati a tali locazioni che dovranno essere identificati mediante un codice (alfanumerico), da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi. I titolari delle strutture ricettive, coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici, dovranno pubblicare il codice identificativo in tutte le comunicazioni inerenti all’offerta e la promozione di tali servizi.

L’inosservanza di tale obbligo fare scattare una sanzione pecuniaria variabile da un minimo di 500 euro a un massimo di 5mila euro per ogni annuncio irregolare su internet. In caso di reiterazione della violazione, la sanzione verrà raddoppiata. La sanzione viene applicata anche nel caso in cui lo stesso codice, una volta ottenuto non sia presente negli annunci immobiliari. Al momento mancano i decreti attuativi che, tra l’altro, dovranno anche stabilire le modalità della realizzazione e gestione della banca dati, compresi i dispositivi per la sicurezza e la riservatezza dei dati; le modalità di accesso alle informazioni contenute nella banca dati rispettando le norme sulla privacy.