I poteri e i doveri dell’amministratore di condominio: la guida

L’ambito dei poteri e doveri dell’amministratore di condominio è ampio per la normativa italiana. Questo vademecum differenzia gli incarichi espressamente attribuiti dal codice civile e quelli, invece, che derivano dalla prassi. In particolare, si approfondisce il rapporto tra l’amministratore e l’assemblea, indagando sul suo dovere di convocarla ed eseguire le delibere assembleari. Vediamo quindi quali sono le regole.

Amministratore di condominio, i poteri per il codice civile

Gli artt. 1129 e 1130 c.c. forniscono un elenco di tutti di poteri e doveri che competono ad un amministratore di condominio. Tale lista fornisce una descrizione dettagliata delle attività che è tenuto a porre in essere un amministratore. Per la dottrina maggioritaria e la giurisprudenza si tratta di una norma derogabile con possibilità di ampliamento e diminuzione dei poteri dell’amministratore attraverso una delibera assembleare o l’espressa previsione nel regolamento di condominio. La dimostrazione viene fornita dal fatto che la giurisprudenza è unanime nel riconoscere che le azioni reali a tutela delle parti comuni devono essere autorizzate dall’assemblea, di conseguenza se ne deduce quindi una modificazione dei poteri, anche in senso peggiorativo, i quali devono sempre sussistere in capo all’amministratore, data l’illiceità della loro esclusione per volere delle parti.

I poteri delineati dalla legge e/o dall’assemblea appartengono per diritto sia all’amministratore incaricato dai condomini, sia a quello nominato dall’autorità giudiziaria. Nel caso in cui vengono ad esistenza conflitti di interessi, l’amministratore non ha la facoltà di decidere al riguardo e deve quindi astenersi da una loro composizione, in quanto essi dovranno essere risolti dalle parti in causa attraverso una conciliazione amichevole oppure attraverso il ricorso al giudice. In base all’art. 1130 c.c., l’amministratore, oltre a quanto previsto dall’art. 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

• eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’art. 1130 bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
• disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
• riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
• curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
• conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
• fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Il regolamento condominiale può legittimamente sottrarre all’amministratore il potere di decidere autonomamente in ordine al compimento di eventuali atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, per conferirlo esclusivamente all’assemblea, subordinando alla deliberazione di questa l’esercizio da parte dell’amministratore della relativa azione giudiziaria, attesa la derogabilità da parte del regolamento condominiale, in favor dell’assemblea, della norma di cui all’art. 1130 c.c. sulle attribuzioni dell’amministratore. L’esclusione totale dei poteri coincide con la figura della revoca dell’amministratore, in quanto non avrebbe significato la presenza di un soggetto deputato a gestire le cose comuni senza avere i necessari poteri per farlo. In base all’art. 1129 c.c. l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Ancora, egli ha l’obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale di cui all’art. 1129 c.c., nel quale devono essere indicate le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, (nonché ogni dato relativo alle con-dizioni di sicurezza). Costituisce una grave irregolarità gestionale omettere tale adempimento e renderebbe, in quanto tale, l’amministratore suscettibile di revoca giudiziale ex art. 1129 c.c. L’amministratore è tenuto, inoltre, a garantire anche un aggiornamento del registro, soprattutto, nel caso di mancata collaborazione dei condomini alla relativa formazione adoperando diretta-mente al fine di trarre le informazioni necessarie per la tenuta del registro anagrafico. Tale registro è finalizzato a garantire una maggiore trasparenza della composizione della compagine condominiale sia nei rapporti interni tra comproprietari e tra questi ultimi e l’amministratore sia nei rapporti esterni con i privati e le pubbliche autorità. Per le caratteristiche descritte, il registro assolve primariamente una funzione conoscitiva. Alla luce dell’istituzione di questo nuovo registro ed in seguito al sistema di aggiornamento disciplinato, si viene a creare un sistema di pubblicità notizia in relazione alle vicende attinenti alla titolarità delle singole unità immobiliari.

Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche attraverso un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

Ulteriori diritti e doveri

La dottrina cerca di classificare i poteri attribuiti all’amministratore a seconda della funzione che permettono al soggetto di svolgere. Si hanno quindi poteri di rappresentanza e gestione, poteri di amministrazione in senso stretto e in senso lato, oppure la denominazione del potere deriva dall’appellativo dell’atto formale adottato dall’amministratore. Si tratta comunque di classificazioni che non assolvono nessuna funzione. Nonostante le attribuzioni dell’amministratore siano estese, queste devono sempre riguardare le parti comuni del condominio, di conseguenza è estranea alla sua competenza ogni potere concernente le parti di proprietà esclusiva dei condomini o alla soluzione di conflitti tra i partecipanti.

L’amministratore del condominio è, per legge, legittimato passivamente ad ogni azione anche reale o possessoria, riguardante le parti comuni dell’edificio e tali sono estensivamente, anche le parti esterne dello stabile condominiale, perché adibite all’uso comune di tutti i condomini, mentre non gli competono le azioni riguardanti parti di proprietà dei condomini, in quanto spetta a questi ultimi ogni azione a tutela del pieno e assoluto godimento dei beni in questione. Si può anche realizzare l’ipotesi che l’amministratore gestisca dei beni appartenenti ad uno solo o più dei condomini, l’esercizio dei poteri in questo caso non rientrano nelle normali attribuzioni dell’amministratore di condominio ma egli è chiamato ad agire quale persona di fiducia e le facoltà attribuitegli presentano il carattere dell’occasionalità, limitatamente riferite alla gestione di un determinato affare.

L’amministratore può, quindi, ricevere degli incarichi occasionali da parte dei singoli condomini, non esistendo al riguardo dei divieti imposti dalla legge. È importante però che l’attività che deve porre in essere il professionista non sia in contrasto con gli interessi collettivi dei condomini, in quanto nel caso in cui ciò si verificasse si avrebbe la concretizzazione di un conflitto di interessi tra l’amministratore e condominio risolvibile dall’autorità giudiziaria. Ad esempio è compatibile con la figura dell’amministratore l’attività di mediatore relativa ad un appartamento compreso nel medesimo stabile, essendo del tutto estranea tale attività alle funzioni proprie dell’amministratore, indicate dall’art. 1130 c.c.. Al professionista è riconosciuto inoltre il diritto di effettuare verifiche negli appartamenti, per constatare la parità di godimento dei beni e/o servizi erogati, in quanto ai sensi dell’art. 1130 c.c. rientra tra le attribuzioni dell’amministratore la vigilanza sui servizi comuni compreso alle interferenze su tali servizi, dai singoli appartamenti.

I condomini hanno potere di controllo sulla gestione del condominio da parte dell’amministratore, purché ciò non ostacoli il regolare corso dell’amministrazione. In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha la facoltà di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l’esercizio di tale potere non intralci l’attività amministrativa. Tale diritto viene riconosciuto anche al conduttore.

Il dovere di convocare l’assemblea

L’art. 1130 c.c. attribuisce all’amministratore non solo il dovere di eseguire le delibere emanate dall’assemblea ma anche di convocare la medesima per decidere le questioni riguardanti il condominio. L’espressione “delibere assembleari” viene utilizzata dal legislatore non in senso omnicomprensivo, ovvero intendendosi che qualsiasi decisione assunta dall’organo collettivo debba essere attuata dall’amministratore, ma deve essere posta in relazione alle attribuzioni proprie dell’amministratore, di conseguenza sono eseguibili da quest’ultimo solo quelle riguardanti i beni comuni, dato che è in riferimento a questi che egli esplica i suoi poteri. L’amministratore non dovrà quindi essere chiamato a rispondere della mancata esecuzione di delibere aventi ad oggetto un contenuto diverso. Per quanto concerne l’assemblea, il primo dovere dell’amministratore è quello di convocarla:

• ordinaria almeno una volta l’anno;
• straordinaria quando ne ricorra la necessità.

Si ricorda che l’assemblea può essere convocata se ne fanno richiesta almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio, in tal caso l’amministratore deve provvedere entro dieci giorni dalla richiesta, in caso contrario i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. L’avviso di convocazione, contenente la specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

L’amministratore di condominio, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, non deve allegare all’avviso di convocazione i documenti collegati agli argomenti che saranno oggetti di discussione, avendo il solo obbligo di ben individuare le questioni che saranno approfondire in riunione. Nell’ipotesi in cui un condomino si sia trasferito, l’amministratore, al fine di assicurare una regolare convocazione dell’assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dall’ordinaria diligenza per rintracciare il condomino non più presente al precedente recapito. Dal punto di vista pratico, nel caso di condomino già residente nella città sede del condominio, si possono attingere informazioni presso l’Ufficio anagrafe del Comune, mentre se risiedeva in altra città ci si può rivolgere a un’agenzia di disbrigo pratiche, in entrambi i casi addossando il relativo costo al condomino resosi irreperibile.

Nel caso della morte di un condomino, se l’amministratore è a conoscenza dell’evento ma non degli eredi, non è obbligato a fare alcuna ricerca, e quindi non è tenuto ad inviare alcun avviso di convocazione, fino a quando gli eredi non si siano manifestati. Si tenga presente che all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

Delibere assembleari e regolamento condominiale

Abbiamo detto che l’art. 1130 c.c. attribuisce all’amministratore il dovere di eseguire le delibere emanate dall’assemblea. Egli è tenuto ad agire con la diligenza del buon padre di famiglia, in ragione della classificazione del suo rapporto con il condominio come mandato. Se ne deduce quindi che l’esecuzione delle assembleari dovrebbe essere ispirata al medesimo principio, di conseguenza egli non deve dare esecuzione a quelle delibere che sono palesemente illegittime, ma è tenuto a convocare nuovamente l’assemblea per porre un rimedio alla situazione di irregolarità. Egli, inoltre, non deve adempiere ad una delibera dichiarata nulla con sentenza in giudicato o quando l’esecuzione della delibera comporta la violazione di norme imperative, come nel caso in cui l’assemblea decida di effettuare lavori di ristrutturazione non consentiti dagli strumenti urbanistici.

Si sono posti dei problemi circa il contenuto delle delibere, in particolare quando la loro esecuzione possa arrecare danno agli interessi dei condomini. In giurisprudenza si è sostenuto che il professionista, nonostante ravvisi tale situazione, deve darne comunicazione all’assemblea e se essa ratifica la sua decisione, egli deve comunque dare seguito alla delibera. L’amministratore è tenuto a dar esecuzione alle delibere e per farlo potrà compiere tutte quelle attività collaterali che si rendano necessarie al corretto espletamento dell’incarico conferitogli. I poteri dell’amministratore di condominio non si fermano alla mera fase stragiudiziale, potendo, ai sensi degli artt. 1130-1131 c.c. agire per le vie legali, contro i condomini o contro terzi, al fine di ottenere il rispetto delle decisioni assembleari.

Egli può agire in giudizio, senza che occorra un’apposita autorizzazione, solo nell’ambito delle attribuzioni conferitegli dalla legge e, propriamente, dall’art. 1130 c.c., le quali comprendono l’esecuzione delle deliberazioni assembleari (n. 1 dell’art. cit.), naturalmente in quanto adottate nei limiti dei poteri deliberativi dell’assemblea, e, quindi, senza pregiudicare o limitare i diritti dei singoli condomini su beni o porzioni immobiliari di loro esclusiva proprietà. Per quanto riguarda l’osservanza del regolamento condominiale, il combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c. conferisce i poteri necessari ad espletare tale compito all’amministratore. Il regolamento di condominio è il documento che racchiude le norme relative all’uso delle parti comuni, alla ripartizione delle spese, le norme per la tutela del decoro architettonico dell’edificio e quelle relative all’amministrazione, necessarie o comunque valide al fine di una pacifica coabitazione.

L’amministratore è legittimato a far valere in giudizio, a norma degli artt. 1130 e 1131 c.c. le norme del regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l’uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’intero edificio. La giurisprudenza riconosce al professionista la facoltà di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini che non osservano i precetti contenuti nel regolamento condominiale. Al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l’amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già obbligato a curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’edificio. Occorre aggiungere che tale facoltà deve essere prevista dallo stesso regolamento condominiale, al fine di evitare contestazioni da parte dei soggetti interessati, che sono posti nelle condizioni di sapere in anticipo le conseguenze delle loro inadempienze. Infatti, per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a euro 200 e, in caso di recidiva, fino a euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Il dovere di disciplinare l’uso delle cose comuni

L’art. 1130 c.c. prevede a carico dell’amministratore l’obbligo di disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo tale che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini. L’amministratore ha poteri connessi all’ordinaria amministrazione del condominio. Ciò significa che egli ha poteri di vigilanza e di gestione. Il potere di vigilanza non si sostanzia solamente sulle cose comuni ma deve essere inteso in senso ampio, potendo l’amministratore accedere ai singoli appartamenti per ispezionare e controllare i servizi comuni, nel pieno rispetto delle esigenze dell’occupante. Egli, infatti, è tenuto ad occuparsi sia delle piccole riparazioni che di quelle necessarie a mantenere le cose comuni in uno stato tale da assicurare il normale godimento e a provvedere ad una continua e costante efficienza degli impianti tecnologici esistenti. Si pensi al rifacimento dell’intonaco interno delle pareti delle scale o alla sostituzione delle parti non funzionanti dell’impianto elettrico.

I compiti che è chiamato a svolgere l’amministratore sono variegati e dipendono dalle dimensioni del condominio che gestisce. Egli deve occuparsi di tutte quelle incombenze, grandi e piccole che siano, che riguardano appunto le cose e i servizi comuni, come la pulizia delle cose comuni, il servizio di riscaldamento, il portierato, ecc. Per quanto concerne la pulizia delle parti comuni, i contratti con le ditte che effettuano la pulizia delle parti comuni dello stabile devono essere stipulati con imprese iscritte all’apposito albo. Inoltre le imprese che svolgono attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione o di sanificazione, sono iscritte in un apposito registro. È obbligo dell’amministratore di verificare che l’impresa cui affida la pulizia delle parti comuni o le altre attività previste dalla legge sopra indicata, siano regolarmente iscritte.

Per quanto riguarda il servizio di riscaldamento, si riconosce all’amministratore, il quale stipula con la ditta erogatrice il contratto di somministrazione, la facoltà di rimuovere gravi difetti dell’impianto centralizzato, che dovessero essere scoperti in corso d’opera senza la necessità di una delibera autorizzativi da parte dell’assemblea. Egli, inoltre, è tenuto a controllare il regolare espletamento del servizio nelle unità abitative, come riconosciuto pacificamente dalla dottrina e giurisprudenza, e deve, nel caso di mal funzionamento, provvedere alla sostituzione dei bocchettoni degli impianti liberamente manovrabili con detentori fissi. Rientra trai compiti del professionista vigilare sul condomino al fine di evitare che quest’ultimo operi sulle condutture di sua proprietà, per aumentarne la superficie radiante del suo impianto o la capacità di generare calore.

Inoltre, nel caso in cui i singoli condomini proponessero un’azione contro la società che ha installato il servizio di riscaldamento, spetterebbe all’amministratore la loro rappresentanza in giudizio, essendo egli tenuto per legge a disciplinare l’uso delle cose comuni. L’amministratore del condominio è legittimato, senza necessità della partecipazione al giudizio dei condomini, a resistere alla domanda concernente la legittimità dei distacchi dall’impianto comune centralizzato di riscaldamento, effettuati dai singoli condomini a seguito della deliberazione assembleare autorizzativa. Nell’ipotesi di riscaldamento centralizzato, quando il condomino non paga quanto dovuto, la legge stessa provvede ad attribuire direttamente all’amministratore il potere di sospensione senza prevedere alcun richiamo all’organo assembleare e/o al regolamento. L’amministratore, pertanto, dinnanzi al perdurare dell’inadempimento può inibire al moroso l’utilizzazione di un servizio comune suscettibile di godimento separato.

Tale principio è applicabile anche al servizio idrico, con conseguente sospensione dell’erogazione dell’acqua. L’amministratore è tenuto, inoltre, ad assumere un portiere se tale figura è prevista dal regolamento condominiale. Egli deve porre in essere tutti gli adempimenti necessari al fine di assicurare la corretta instaurazione del rapporto di lavoro con il soggetto scelto da lui stesso. Il professionista ha un ampio margine di discrezionalità nella scelta della persona incaricata di svolgere tale professione. L’assemblea ha comunque il diritto di riservarsi la designazione della persona del portiere.

L’azione contro il condomino moroso

L’amministratore è legittimato:

• a stipulare dei contratti per soddisfare l’obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria;
• a riscuotere i contributi dovuti dai condomini alla gestione della cosa comune.

L’amministratore di condominio ha il dovere di erogare le spese per le riparazioni necessarie a mantenere in buono stato le cose e per l’uso a cui sono destinate. Tale nozione ricomprende anche quelle a scadenze fisse e periodiche come, ad esempio, i premi assicurativi, il riscaldamento, le utenze. Si tenga presente che l’art. 1135 c.c. assegna esplicitamente all’amministratore il potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, con l’unico obbligo di riferire alla prima assemblea dei condomini in relazione al proprio operato. Se ne deduce quindi che l’esecuzione di lavori la cui entità di spesa sia elevata non integrano un eccesso di mandato, conseguentemente l’obbligo di riferirne alla prima assemblea dei condomini non può essere considerato quale obbligatorietà di ratifica di un atto esorbitante dal mandato.

L’amministratore del condominio, in quanto tenuto ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea (artt. 1130, 1131 c.c.), ha la legittimazione ad agire nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di pagamento dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, senza necessità di una specifica autorizzazione, trattandosi di controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni. È indiscutibile, quindi, che l’approvazione del bilancio consuntivo da parte dell’assemblea di condominio con le prescritte maggioranze, legittima l’amministratore ad agire per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, senza l’ulteriore onere di sottoporre i documenti giustificativi delle spese adottate al vaglio dei condomini morosi, in quanto il relativo controllo è stato effettuato in sede di approvazione del bilancio stesso. I rendiconti e la ripartizione delle spese predisposti dall’amministratore del condominio ed approvati validamente dall’assemblea divengono operative in caso di mancata impugnazione della deliberazione di approvazione da parte dei singoli condomini assenti o dissenzienti nel termine di decadenza di trenta giorni.

Una volta che lo stato di ripartizione è stato approvato dall’assemblea, ogni condomino è tenuto ad un tempestivo pagamento delle sue quote. Il professionista, di solito, invia dei bollettini da pagare al domicilio del condomino. La ricevuta dell’amministratore costituisce prova del pagamento. L’amministratore di un condominio di un edificio può riscuotere “pro quota” e in base allo stato di ripartizione come approvato dall’assemblea, i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente dai condomini, restando esclusa un’azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio. L’amministratore non può agire nei confronti del conduttore neanche per quanto riguarda le spese di un servizio comune, in ordine al quale quest’ultimo ha diritto di voto nelle delibere assembleari riguardanti la relativa gestione.

In caso di inadempienza, l’amministratore è legittimato ad agire sia nei confronti del condomino moroso che dei suoi aventi causa, ottenendo un decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Infatti il giudice, di fronte ad una situazione di chiara morosità, potrà prendere subito le necessarie misure, riservandosi solo in seguito di esaminare eventuali obbiezioni da parte del condomino. L’ingiunzione può essere richiesta sia nei confronti del condomino moroso che dei suoi aventi causa, ma per quest’ultimi la richiesta deve essere circoscritta ai contributi dell’anno in corso e di quello precedente.

Prima di iniziare un’azione giudiziale sarà opportuno farla precedere dalla messa in mora ex art. 1219 c.c. La legge non richiede espressamente che l’ingiunzione di pagamento sia preceduta da un’intimazione stragiudiziale di pagamento. Tuttavia ciò potrà essere oggetto di valutazione ai fini della condanna alle spese del giudizio nei casi di opposizione.