La nomina e la revoca dell’amministratore di condominio: tutte le regole

La figura dell’amministratore di condominio si sta sempre più diffondendo, sia per gli obblighi imposti dalla legge, sia per la complessità (legale e fiscale) della gestione di un condominio. Risulta essere di interesse quindi approfondire cosa prevede la normativa riguardo alla nomina e alla revoca di questo incarico.

La scelta dell’amministratore di condominio

La descrizione della figura dell’amministratore di condominio è strettamente collegata alla definizione di condominio, intendendosi quella particolare forma di comunione finalizzata ad un godimento pieno delle parti di proprietà comune. L’art. 1129 c.c. dispone la nomina di un amministratore quando il numero dei condomini sia superiore ad otto e, nel caso in cui l’assemblea non provveda, la nomina dovrà essere effettuata dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall’amministratore dimissionario. Il ricorso al giudice non può invece farlo il conduttore di un’unità immobiliare dell’edificio in condominio.

Tale norme evidenzia la volontà del legislatore di avere una disciplinata e regolare amministrazione del condomino al fine anche di evitare possibili divergenze tra i fruitori delle parti comuni. L’articolo appena enunciato ha carattere imperativo ed è inderogabile per espressa previsione dell’art. 1138 c.c. Ne deriva quindi che ogni patto che prevede una disciplina differente è nullo, anche se esplicitamente approvato da tutti i condomini. L’autonomia dei condomini si estrinseca nella scelta della figura dell’amministratore, che, in base alle previsioni legislative, deve essere qualificato, con titolo di studio di diploma di scuola superiore, aver frequentato corsi di formazione iniziale e successivi corsi periodici annuali di aggiornamento, oltre a possedere requisiti morali e legali per poter emettere documentazione fiscalmente valida del suo compenso.

La L. 220/2012 stabilisce espressamente che l’amministratore di condominio possa essere sia una persona fisica che una società, non specificando per quest’ultima, la forma che essa possa assumere (potendo, quindi, essere sia una società di persone che una società di capitali. L’art. 71 bis disp. att. c.c. dispone che possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro che:

• hanno il godimento dei diritti civili;
• non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• non sono interdetti o inabilitati;
• il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
• hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui agli ultimi due punti non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Se invece l’amministrazione è affidata ad una società i requisiti devono essere posseduti:

• dai soci illimitatamente responsabili (cioè dai soci che rispondono dei debiti della società con il loro patrimonio personale come il socio accomandatario nella Società in accomandita semplice);
• dagli amministratori della società;
• dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condominii ai quali la società fornisce i propri servizi.

Cosa prevede la normativa

La perdita dei requisiti (ad eccezione degli ultimi tre) causa l’immediata cessazione dall’incarico di amministratore. Il codice civile prevede che quando i condomini sono più di otto l’assemblea dei condomini debba necessariamente nominare un amministratore. Tale obbligo non può essere eliminato dal regolamento di condominio e neanche da una decisione dell’assemblea. Nell’ipotesi in cui i condomini siano pari ad otto o in numero inferiore, non sussiste l’obbligo di nomina, ma ciò non esclude la possibilità di procedere comunque alla sua designazione.

L’amministratore dura in carica un anno e, allo scadere, è previsto il rinnovo automatico salvo revoca. In caso di revoca, nella stessa riunione di condominio nella quale è deliberata la revoca deve essere nominato il successore. Il rapporto di amministrazione del condominio è analogo a quello del mandato con rappresentanza anche se sono ravvisabili disuguaglianze nella costituzione e nel contenuto, nel cui espletamento il mandatario deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia. La violazione di tale obbligo di diligenza comporta la responsabilità dell’amministratore e la sua condanna al risarcimento del danno.

Si tenga presente che l’amministratore del condominio può nominare un caposcala per riscuotere le quote condominiali e i pagamenti relativi ai consumi dell’acqua. Nello svolgimento della sua attività, infatti, l’amministratore può agire da solo o farsi coadiuvare da un sostituto, così come avviene nelle ipotesi di mandato con rappresentanza. Di conseguenza, nello svolgimento delle proprie attribuzioni l’amministratore può agire da solo, come un qualunque delegato di un insieme di persone, oppure può farsi legittimamente coadiuvare da un aiutante che, in gergo tecnico giuridico, prende il nome di sostituto del mandatario.

Il ruolo dell’assemblea

La scelta dell’amministratore viene consacrata nella delibera assembleare del condominio, che è l’atto attraverso il quale si effettua la nomina. Il nominativo dell’amministratore va annotato in un apposito registro (che deve essere tenuto a cura dello stesso amministratore) detto registro delle nomine e delle revoche. L’art. 1136 c.c. stabilisce che per la nomina dell’amministratore sono necessari i quorum di cui al 2° comma dello stesso articolo, vale a dire la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore dell’edificio).

Se la nomina viene effettuata con una maggioranza inferiore di quella prescritta dalla legge, la delibera è affetta da nullità e come tale legittimamente impugnabile dal condominio dissenziente, dato che i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole sul mandato. La formulazione dell’art. 1129 c.c. dispone che contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunichi i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, mentre in caso di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai nn. 6 e 7 dell’art. 1130 c.c. (registro di anagrafe condominiale e registro dei verbali di assemblea), nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione.

Tale formulazione porta ad escludere che l’accettazione dell’incarico avvenga per fatti concludenti. Non solo, in caso di omessa comunicazione o inesatta comunicazione potrà essere richiesta la revoca dell’amministratore all’autorità giudiziaria. Ancora, l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla condizione che egli stipuli un’idonea polizza assicurativa per la responsabilità civile a copertura degli eventuali danni che la sua azione potrebbe cagionare. Il massimale previsto in polizza e le tipologie di danno coperte devono essere periodicamente aggiornate, anche in considerazione degli interventi di manutenzione straordinaria e di nuove opere che l’amministratore potrebbe avviare. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

È previsto che l’amministratore nel momento in cui accetta la nomina debba specificare analiticamente (quindi voce per voce) l’importo che chiede come compenso per le attività da porre in essere, a pena di nullità della nomina stessa. L’art. 1129 c.c. stabilisce che sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, venga esposta un’informativa contenente l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. La ratio della norma è da ricercare nel principio di pubblicità e trasparenza della nomina dell’amministratore, al fine di rendere a tutti conoscibile il soggetto che ha la rappresentanza e la gestione del condominio.

La nomina da parte del giudice

L’art. 1129 c.c. prevede che “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”. È competente il tribunale del luogo dove si trova il condominio. La norma, di per sé, dipinge una situazione piuttosto tranquilla nella quale, per indolenza od altro, il condominio non si sia pronunciato con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c. (maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi) per cui deve provvedere il tribunale, dato il diritto riconosciuto ad ogni singolo condominio ad avere un amministratore. La procedura può venire intrapresa anche da un solo condomino, senza obbligo di difesa tecnica (anche senza avvocato) mediante il deposito di un ricorso contenente la descrizione dei fatti e, soprattutto, allegata la copia del verbale negativo della delibera di nomina dell’amministratore. Il giudice, con decreto, fissa l’udienza e il termine entro il quale il ricorrente deve notificarlo ai condomini che non hanno presentato il ricorso.

È stato precisato che nel caso in cui l’amministratore espleti in modo irregolare le sue funzioni, il suo operato non può costituire un motivo valido per adire l’autorità giudiziaria, in quanto in questa ipotesi al giudice verrebbe solo riconosciuta la facoltà di revoca del soggetto in questione, ma spetterebbe sempre all’assemblea la nomina di un nuovo amministratore, dato che dalla lettura della norma si evince che tale potere è riservato all’assemblea e solo in un secondo momento all’autorità giudiziaria per sopperire a tale omissione. Si consideri inoltre che l’assemblea può rinunciare volontariamente a nominare un amministratore, rivolgendosi direttamente ad un giudice, a cui rimettere tale incombenza. All’amministratore designato dal giudice sono riservati i medesimi poteri di quelli spettanti ad uno nominato dall’assemblea, non ravvisandosi diversità di tipo o d’intensità degli stessi, in quanto in entrambi i casi viene a configurarsi un rapporto di mandato.

Per quanto riguarda il compenso mancando un “accordo” iniziale tra assemblea e amministratore e non potendo l’autorità giudiziaria determinare il compenso al momento della nomina, l’onorario dell’amministratore giudiziario, in assenza di un diverso accordo, (non avendo interesse l’amministratore giudiziario ad accordarsi con l’assemblea), si determina secondo ogni incarico professionale (es. tariffa degli ordini professionali) ed in caso di contestazioni sarà l’autorità giudiziaria (con un procedimento contenzioso ordinario) a valutare la congruità della parcella presentata dall’amministratore giudiziario.

Le dimissioni e la revoca da parte dell’assemblea

All’amministratore viene riconosciuta la facoltà di rinunciare all’incarico in qualsiasi momento dello svolgimento dello stesso. L’art. 1129 c.c. prevede inoltre espressamente che l’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera anche la nomina di un nuovo amministratore. In caso di dimissioni, l’amministratore deve informare delle sue intenzioni i condomini nella medesima lettera con cui procede alla convocazione dell’assemblea al fine di permettere ai rappresentati di reperire tutte le informazioni necessarie per procedere alla nomina di un nuovo amministratore.

Abbiamo detto che l’amministratore resta in carica un anno ma che in quest’arco di tempo può essere revocato in ogni momento da parte dell’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, non effettuando distinzione tra l’amministratore nominato dall’assemblea e quello designato dall’autorità giudiziaria. I condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per revocare il mandato all’amministratore qualora siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza all’obbligo di apertura ed utilizzazione del conto postale o bancario intestato al condominio. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino è legittimato a rivolgersi al giudice.

Non solo, la revoca può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’art. 1131 c.c., se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Costituiscono, in maniera esaustiva e non tassativa, gravi irregolarità:

• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi o di deliberazioni dell’assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
• l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
• nel caso in cui sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di agire per il recupero degli importi;
• l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, nn. 6, 7 e 9. Tali obblighi si riferiscono alla tenuta del registro anagrafe condominiale, del registro verbali di assemblea, e all’obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle liti in corso;
• l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’art. 1129 c.c. (in tale comma è previsto che l’amministratore all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai nn. 6 e 7 dell’art. 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato può chiedere copia dei documenti).

Si è, infatti, affermato che le gravi irregolarità non si esauriscono nelle anomalie contabili, ma si estendono a tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala, con l’unico limite della loro gravità.

Nel momento in cui viene posta in essere la revoca, l’amministratore è tenuto a consegnare tutti i documenti che sono in suo possesso relativi al condominio, anche quelli da cui risulta che egli è creditore nei confronti dello stesso. L’obbligo appena enunciato deriva dall’applicazione della disciplina del mandato alla fattispecie in esame.

Inoltre, è stato ammesso dalla giurisprudenza la richiesta da parte del condomino del risarcimento del danno eventualmente subito se l’amministratore del condominio consegna con ritardo la documentazione.

La revoca giudiziale

L’art. 1129 c.c. prevede che la revoca dell’amministratore può essere disposta oltre che dall’assemblea anche dall’autorità giudiziaria. I soggetti legittimati ad agire per richiedere la revoca dell’amministratore sono i condomini, sia singolarmente che riuniti in assemblea.

L’assemblea in via ordinaria o un condomino, quindi, possono chiedere con ricorso, senza l’assistenza del legale, la revoca dell’amministratore nei casi in cui:

• non ha informato l’assemblea di azione legale nei confronti del condominio esorbitanti dalle sue attribuzioni;
• non ha presentato per due anni il rendiconto in violazione dei doveri di gestione e fiscali posti a suo carico dalla legge o dal regolamento condominiale (es. omesso pagamento delle spese dei servizi comuni pur con disponibilità economica, omessa azione legale per recupero somme consistenti, mancata apertura o utilizzo del conto corrente bancario o postale intestato al condominio),
• in caso di gravi irregolarità.

Nel caso di gravi irregolarità fiscali e di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente, prima di chiedere la revoca giudiziaria, il singolo condomino può chiedere la convocazione di assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. Per quanto riguarda la revoca se l’amministratore per due anni non abbia reso il conto della sua gestione, occorre precisare che va letta in relazione a quanto disposto all’art. 1130 c.c. che prevede specificatamente l’obbligo in capo all’amministratore di rendere conto della sua gestione alla fine di ogni anno e che se non convoca l’assemblea ordinaria annuale entro 180 giorni dalla chiusura della gestione è soggetto a procedimento di revoca giudiziaria. La semplice compilazione di un bilancio non soddisfa l’obbligo imposto all’amministratore.

Compenso e spese anticipate dell’amministratore revocato

Per quanto riguarda il compenso, l’amministratore revocato non ha diritto al pagamento dell’intero compenso prestabilito dall’inizio, ma può solo reclamare l’importo relativo alla porzione di tempo in cui ha espletato i suoi compiti. Se il compenso è stabilito in maniera forfetaria o da versarsi una tantum e non quindi maturabile in un dato periodo, l’amministratore ha il diritto di recepire per intero la somma fissata se la sua revoca avvenga senza giustificato motivo prima della fine dell’incarico, dato che esiste un principio generale che impone la corresponsione della somma forfetariamente stabilita se non viene in essere un’inadempienza grave del soggetto avente diritto al corrispettivo.

Per quanto riguarda le spese indifferibili e necessarie poste in essere dall’amministratore, il diritto di credito derivante, deve essere riscosso dall’amministratore anno per anno, in quanto le spese condominiali vanno deliberate dall’assemblea annualmente, che al tempo stesso ne determina la ripartizione e, in questa sede, l’amministratore è tenuto a sottoporre il rendiconto con l’indicazione delle anticipazioni effettuate e il preventivo. Il credito dell’amministratore si prescrive in cinque anni. Infatti, l’amministratore uscente che reclami nei confronti del condominio un credito da anticipazioni per spese indifferibili e necessarie deve dimostrare che il rendiconto consuntivo indicante tali somme sia stato approvato dall’assemblea, non bastando allo scopo la sottoscrizione del nuovo amministratore apposta in calce al verbale di passaggio delle consegne in cui sia stata verificata l’esistenza delle anticipazioni.

L’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall’espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino.

Ciò in quanto l’obbligazione di rimborsare all’amministratore, mandatario, le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali. L’amministratore del condominio ha diritto di richiedere ai singoli condomini il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale solo nei limiti delle rispettive quote. Si tenga, infine presente che l’amministratore sostituito che abbia spontaneamente estinto un debito del condominio non ha diritto al rimborso.