La regolamentazione dei bonus edilizi sta diventando ogni giorno più complessa e, conseguentemente, la cessione dei crediti sta vivendo una fase particolarmente travagliata e rischia di mettere in ginocchio uno dei settori vitali per l’economia del paese. Per quanto riguarda il mercato dei crediti, di fatto bloccati fino ad oggi, arrivano gli ulteriori chiarimenti dell’Amministrazione Finanziaria in tema di detrazioni per gli interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico degli edifici, nonché di opzione per la cessione o per lo sconto sul corrispettivo.
Con la Circolare 23/E del 23 giugno 2022 l’Agenzia delle Entrate finalmente affronta alcuni dei temi più complessi e in alcuni casi, per la prima volta, prende posizione in merito ad aspetti fondamentali della disciplina del c.d. “superbonus” introdotto dall’art. 119 del DL 34/2020 per la spettanza dei benefici previsti.
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Superbonus, cosa dice l’Agenzia delle entrate
I primi chiarimenti del documento sono dedicati all’esame all’ambito oggettivo di applicazione del superbonus, pertanto identificando gli edifici interessati dagli interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico (ex comma 9, lettera b, articolo 119 D.L. 34/2020). Il documento conferma che sono ammesse al superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo a fine dei lavori saranno destinati ad abitazione e precisa che questa possibilità è condizionata al fatto che il provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti con indicato anche il cambio di destinazione d’uso del fabbricato (che in principio era non abitativo) e che sussistano tutte le altre condizioni, compresa l’effettuazione dei lavori sia fatta nel rispetto di tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.
Ciò̀ implica, tra l’altro, che, ai fini del superbonus, al termine dei lavori l’immobile, in origine non abitativo, deve rientrare in una delle categorie catastali ammesse a tale detrazione ovvero immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze. In tutti i casi in cui l’immobile all’inizio dei lavori non è destinato ad abitazione, e lo diventi al termine dei lavori stessi, la detrazione spetta anche nel caso in cui gli interventi agevolabili siano realizzati su un immobile appartenente alle categorie A/1, A/8, A/9 escluse dalla detrazione, ma che al termine dei lavori sia, invece, classificato in una categoria ammessa alla detrazione medesima come nel caso, ad esempio, di interventi realizzati su un immobile A/8 che al termine dei lavori viene frazionato in più unità immobiliari di categoria A/3.
L’Agenzia delle entrate, quindi, ricorda alcuni aspetti fondamentali, collegati al superbonus, cioè chi sono:
- i soggetti beneficiari, proprietari o detentori degli immobili, IACP, cooperative di abitazione a proprietà indivisa, ONLUS, ODV e APS, associazioni e società e sportive dilettantistiche, comunità energetiche rinnovabili o amministrazioni ed enti pubblici;
- gli edifici interessati dagli interventi
- le tipologie di interventi che danno diritto all’agevolazione;
- le spese ammesse alla detrazione.
La Circolare possa poi a trattare le opzioni per lo sconto in fattura, o per la cessione del credito relativo alla detrazione spettante e degli adempimenti necessari al fine di beneficiare del superbonus, compresi quelli da espletare in presenza di un general contractor.
Superbonus e società agricole
Il superbonus, continua la Circolare, spetta ai titolari dell’impresa agricola, agli altri soggetti (affittuari, conduttori…) ai soci o agli amministratori di società semplici agricole, ed ai dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda per gli interventi effettuati su fabbricati rurali a uso abitativo, e diversi da quelli rurali strumentali necessari allo svolgimento dell’attività agricola. Prosegue poi specificando che “ad analoghe conclusioni si perviene anche nell’ipotesi di spese sostenute dai soci di società semplici di gestione immobiliare” perchè non possono svolgere attività commerciale ai sensi dell’art. 2249 Codice civile.
Esclusi dal Superbonus
Il superbonus non spetta ai soci di una società che svolge attività commerciale, e che sostengono le spese per interventi effettuati su immobili residenziali di proprietà della società che costituiscono beni relativi all’impresa.
Ricapitola infine, che la detrazione non compete:
- ai soci di una società a responsabilità limitata per gli interventi su immobili della società detenuti dai soci stessi, anche sulla base di un titolo idoneo (contratto di locazione o di comodato), in quanto l’immobile è un bene patrimoniale della società;
- ai soci di una società commerciale che esercita l’attività di gestione immobiliare per gli interventi realizzati su immobili detenuti dagli stessi soci (anche sulla base di un titolo idoneo), in quanto gli immobili rientrano tra i beni patrimoniali della società o, comunque, ne costituiscono l’oggetto dell’attività imprenditoriale.
Unità unifamiliari e plurifamiliari
Nella Circolare l’Agenzia fa un po’ di confusione terminologica indicando erroneamente che per le unità unifamiliari e plurifamiliari il Superbonus si applica alle spese sostenute entro il 30 settembre 2022 ovvero, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo, nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati ai sensi dell’articolo 119 del Decreto Rilancio.
Mentre, ai sensi dell’articolo 119, comma 1, del DL n. 34 del 2020, tali interventi hanno l’applicazione del Superbonus alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente sostenute fino al 30 giugno 2022, salva la possibilità di optare per la deroga introdotta (ex comma 8-bis dall’articolo 14 del Decreto Legge n. 50 del 2022) che dispone che sono detraibili al 110 per cento anche le spese sostenute successivamente al predetto termine, ma entro il 31 dicembre 2022, e nel solo caso in cui si verifichi al 30 settembre 2022 uno stato di avanzamento lavori almeno pari al 30 per cento.
Superbonus finestre e infissi
Con riferimento alla sostituzione di finestre comprensive di infissi la circolare conferma che, nel caso di interventi diversi da quelli di demolizione e ricostruzione, l’agevolazione spetta solo nel caso di sostituzione di componenti già esistenti o di loro parti, e non anche nei casi di nuova installazione, anche con spostamento e variazione di dimensioni, per un numero finale di infissi la cui superficie complessiva sia minore o uguale a quella inizialmente esistente. Sostanzialmente, l’Agenzia delle Entrate tiene valide le spese sostenute a parità di superficie trasparente, aprendo alla possibilità di detrarre le spese sostenute per l’eventuale installazione di ulteriori infissi che, nella situazione finale dell’intervento, causano un aumento rispetto alla superficie complessiva iniziale.
Controllo e responsabilità dei cessionari
Ultimo punto degno di nota in questa prima analisi della Circolare è quello relativo alle attività di controllo e profili di responsabilità dei cessionari. Come è noto il recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante avviene, in primis, nei confronti del beneficiario che ha esercitato l’opzione.
Per evitare la responsabilità solidale il soggetto cessionario deve rifarsi alla specifica diligenza richiesta dal proprio ruolo e secondo l’Agenzia delle Entrate evidenzia che il livello di diligenza richiesto dipende dalla natura del cessionario, soprattutto con riferimento agli intermediari finanziari o ai soggetti sottoposti a normative regolamentari per i quali è richiesta l’osservanza di una qualificata ed elevata diligenza professionale. La Circolare, quindi, specifica una serie di indici presuntivi attraverso i quali l’Agenzia delle entrate cerca di estendere il campo delle responsabilità.
Conclusione
In un mercato del credito che ormai bloccato, questi ulteriori chiarimenti dell’Amministrazione Finanziaria rappresentano un passo in avanti, che certamente non è completo e necessita di una ulteriore integrazione.
Infine, va osservato che proprio il sistema articolato di controlli legati al Superbonus ha dimostrato la sua validità ed efficacia perché le frodi sono avvenute negli altri strumenti di benefici edilizi.
