Il mercato immobiliare italiano è in continua crescita: il primo quadrimestre del 2022 si è concluso con un volume di investimenti pari a 3,2 miliardi di euro, corrispondenti al 32% della media dei volumi istituzionali transati nel periodo 2017-2021. Anche la proiezione dei dati del secondo semestre 2022 conferma il trend in crescita per quanto concerne gli investimenti corporate, dopo il brusco crollo del 2020 (-28% sul 2019).
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Il contesto e l’evoluzione del settore immobiliare
Per quanto concerne la segmentazione delle destinazioni d’uso, il comparto degli uffici torna ad essere protagonista del mercato, registrando nel primo trimestre 2022 un volume totale di investimenti pari a 1,4 miliardi di euro, un dato che vale il 64% del totale dei volumi istituzionali transati in tutto il 2021. Seguiti dal settore industriale – logistico e living, che si conferma essere nelle sue molteplici segmentazioni un prodotto consolidato sia in ottica di prodotti value-added che per capitali core.
Le ragioni della ripresa
La forte crescita registrata è stata trainata da un lato dall’evoluzione del contesto socio-economico, che ha portano a ripensare i luoghi di lavoro e a soluzioni alternative e flessibili dell’abitare, e dall’altra dalla diffusione di nuove tendenze di sviluppo sostenibile e di rigenerazione urbana con lo stanziamento di nuovi finanziamenti a supporto della crescita e al raggiungimento di obiettivi comuni per il Paese, e.g. Agenda 2030 e PNRR.
In aggiunta, le attuali tensioni geo-politiche che si ripercuotono sui mercati e di conseguenza sulle esigenze abitative della collettività (e sui relativi prezzi) e sui prezzi delle materie prime (e.g., energia, gas), impattano indirettamente il settore immobiliare, rendendo sempre più necessari un monitoraggio delle spese e l’implementazione di piani di efficientamento mirati.
La spinta del PNRR per la crescita del settore immobiliare
L’Agenda 2030 sottoscritto nel settembre 2015 dai governi dei 193 Paesi membri dell’ONU, prevede il raggiungimento di 17 obiettivi, chiamati SDGs, e di 169 traguardi. A questi è legato il PNRR con la finalità ultima di attribuire i finanziamenti stanziati in ripresa dal contesto pandemico COVID-19 suddividendoli per missioni e misure legate ad uno specifico indicatore dell’Agenda e, quindi, obiettivo.
Tra le azioni dell’Agenda 2030, oltre a politiche ambientali e sociali, si annovera la trasformazione digitale prevedendo un impatto significativo anche sul settore immobiliare su:
- riqualificazione urbana,
- efficientamento energetico,
- sostenibilità e impatto sul territorio.
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Fondi per gli alloggi degli studenti
Ad esempio, il PNRR all’interno della Missione 4 “Istruzione e ricerca” con la riforma 1.7 “Alloggi per gli studenti e riforma della legislazione sugli alloggi per gli studenti” pone particolare attenzione sulla realizzazione di strutture di edilizia universitaria e sull’aumento del numero di posti letto per studenti.
Il decreto del Ministro dell’Università e della Ricerca n. 1257 del 30 novembre 2021 ha stabilito le procedure e le modalità di accesso ai primi 467 milioni di euro per cofinanziare interventi per la realizzazione di strutture residenziali universitarie. Nel corso dell’ultimo biennio il mercato delle residenze universitarie è rimasto uno dei principali target degli investitori.
L’attrattività del settore è inoltre confermata dalle opportunità promosse dal PNRR con lo stanziamento pari a circa 1 miliardo di finanziamenti per la realizzazione di nuovi alloggi per studenti (100 mila nuovi posti letto entro il 2026).
Fondi per la transizione verde
Altra spinta propositiva viene dalla Missione 2 “Rivoluzione verde e Transizione ecologica” che prevede la costruzione di edifici, riqualificazione e rafforzamento dei beni immobili dell’amministrazione ed ha come finalità la ristrutturazione e la riqualificazione di uffici, tribunali e cittadelle giudiziari, la tutela e valorizzazione del patrimonio storico, e l’efficientamento dei consumi energetici dei servizi e strutture giudiziarie.
Fondi per digitalizzazione delle imprese e della PA
La Missione 1 Componente 2 “Trasformazione digitale delle imprese”, con uno stanziamento di circa 24 miliardi, ha l’obiettivo di promuovere la transizione digitale del settore privato e la Componente 1 “Digitalizzazione della PA” con uno stanziamento di circa 10 miliardi ha un focus sul mondo pubblico: il PNRR, pertanto, supportando investimenti in innovazione digitale per incoraggiare la ristrutturazione tecnologica, ha spinto e spingerà ancor di più le aziende verso le nuove modalità lavorative da remoto o di hybrid work, anche in riposta al nuovi bisogni dettati dall’emergenza pandemica.
Obiettivo è quello di dotare le imprese e le PA di strumentazione adeguata, e.g. macchinari 4.0, impianti e attrezzature per produzioni di avanguardia, prevedendo anche interventi dedicati alla formazione e ampliamento delle competenze digitali, rivolti a tutti i livelli aziendali.
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Nuovi trend per l’edilizia residenziale e gli ambienti lavorativi
Le nuove esigenze hanno quindi spinto lo sviluppo di nuove tendenze dell’abitare, supportate anche dagli stessi piani previsti dal PNRR, come lo student housing, il micro e co-living, residenze con affitti a lungo termine e il senior living, caratterizzati da un’offerta di spazi e servizi comuni gestiti da operatori professionali ed ispirati alla condivisione ed alla collaborazione.
La casa si fa intelligente
Nel campo dell’edilizia residenziale si iniziano a diffondere buone pratiche per rendere le abitazioni sempre più sostenibili e personalizzabili. Tecnologie come IoT e Intelligenza artificiale permettono di costruire case più intelligenti attraverso l’accessoristica a loro collegata e in grado di imparare le abitudini di utilizzo degli inquilini e ottimizzare illuminazione, riscaldamento ed elettrodomestici così da poter apportare efficientamenti energetici e risparmi di spesa.
Il Social Housing
Il Social Housing, tradotto in italiano come edilizia residenziale sociale, si riferisce a progetti il cui fine è garantire l’accesso alla casa alle persone ritenute più fragili, non solo dal punto di vista economico. Residenze, alle quali si applicano prevalentemente canoni di locazione calmierati, che vengono progettate in modo da garantire un contesto residenziale di qualità e sono spesso caratterizzati dalla presenza di spazi pubblici aperti al quartiere.
Il micro e co-living
Si riferiscono a soluzioni abitative più piccole rispetto alle residenze tradizionali, destinate principalmente ad un solo inquilino, dal design sofisticato che permette la condivisione di spazi di svago e servizi.
Il senior living
Si riferisce ad appartamenti indipendenti con spazi comuni dedicati alla socialità e servizi rivolti ad individui ancora autonomi e che non necessitano di assistenza medica 24/24h.
Come cambiano gli spazi per ufficio
Parallelamente alla nascita di nuove esigenze abitative e di flessibilità, anche nell’utilizzo degli spazi ad uso ufficio si sono sviluppati nuovi trend quali il Network of places e l’Activity-based workplace.
Il Network of places
Si sviluppa in un contesto nel quale le persone sono sempre più attente a migliorare la qualità della loro logistica quotidiana, per il quale le aziende creano un insieme di luoghi alternativi andando oltre la dicotomia «casa-ufficio», rendendo possibile la creazione di reti di ambienti secondo un approccio hub & spokes che permette di sfruttare, oltre alle sedi ufficiali, anche soluzioni flessibili come spazi di co-working o app che abilitano il desk-surfing.
In particolare, in seguito al periodo pandemico e alla crescita degli spazi dedicati al co-working, si è consolidato il fenomeno della nascita di piattaforme proptech attraverso cui è possibile prenotare la propria scrivania in ogni luogo del mondo 24h al giorno per 365 giorni all’anno.
L’Activity-based workplace
Promuove un approccio di non-assegnazione degli spazi, creando una varietà di configurazioni in grado di supportare diverse dinamiche lavorative, tipicamente da suddividere tra dinamiche individuali e dinamiche collaborative. Il workplace deve essere disegnato seguendo obiettivi di experience, engagement e abilitazione delle dinamiche lavorative e sociali.
Lo sviluppo di questi trend sta comportando, nel concreto, il consolidamento di nuovi scenari di utilizzo degli ambienti lavorativi:
- Office as a Hub: luogo di lavoro primario, in cui convergono le persone per soddisfare determinati bisogni di produttività, collaborazione, relazione e crescita. È espressione dell’identità e dei valori dell’organizzazione.
- Office as a Spoke: uno dei luoghi che, insieme agli altri, caratterizza il network di spazi dell’ufficio diffuso. Un punto di appoggio, logisticamente agevole per una parte della popolazione, in cui poter accedere facilmente a soluzioni spaziali e tecnologiche in grado di abilitare dinamiche di concentrazione e collaborazione
- Experience Hub: luogo dedicato alle esperienze, per favorire attività destinate all’innovazione e alla co-creazione. Il design degli spazi e la scelta delle tecnologie sono fortemente pilotati dal bisogno di supportare determinate tipologie di esperienze.
La sicurezza dei dati nei nuovi spazi
Il ripensamento degli spazi dedicati agli uffici ha mosso anche delle sfide riguardanti la sicurezza nella gestione e trasmissione / scambio di dati, specie avendo persone che accedono ai sistemi da remoto su molteplici reti aziendali, criptate e/ libere.
Implementare misure per mitigare il rischio della perdita o manomissione dei dati aziendali richiede specifici investimenti, professionalità e protocolli di sicurezza: l’utilizzo di tecnologie come la blockchain, che permettono di assicurare l’autenticità, l’immutabilità e l’integrità dei dati potrebbe favorire un livello più completo di sicurezza riguardo temi come gestione delle identità e degli accessi, gestione delle chiavi, privacy dei dati e comunicazione sicura.
Come discusso, il contesto in cui viviamo e lavoriamo sembra essere stato modificato in maniera quasi irreversibile: la ricerca di una maggior flessibilità nella scelta di tempi, luoghi e strumenti di lavoro ha subito un’accelerazione creando difficoltà non banali a molte organizzazioni per poter rispondere efficacemente al nuovo bisogno.
Ovviamente, ne conseguono anche grandi opportunità di business e le realtà che saranno in grado di intercettarle potranno consolidare la propria posizione, migliorando l’efficienza delle dinamiche lavorative a distanza nonché la possibilità di individuare nuovi equilibri tra lavoro in presenza fisica e digitale con un approccio ibrido.
