Lo scorso 23 settembre il Consiglio dell’Autorità per le Garanzie nelle Comunicazioni (Agcom) ha approvato all’unanimità le Linee Guida in materia di accesso alle unità immobiliari dei condomini per la realizzazione di reti in fibra ottica, anticipate in bozza lo scorso marzo e sottoposte a consultazione pubblica dei soggetti interessati con delibera n. 85/21/CONS.
In attesa della pubblicazione del testo definitivo del provvedimento, proveremo di seguito a fare chiarezza sulle sfide che l’Authority ha voluto affrontare, sui possibili impatti di questo intervento e sui residuali punti aperti.
Fibra ottica e condomini, acceleriamo con le linee guida Agcom
Le sfide affrontate da Agcom
Con l’adozione delle Linee Guida in analisi, l’Agcom è intervenuta in modo – si spera – definitivo su una questione cruciale e spesso critica per gli operatori che realizzano impianti in fibra: quali sono i diritti e gli oneri dell’operatore che deve accedere alle infrastrutture di rete interne ai condomini e quali azioni può realizzare in caso di diniego dell’autorizzazione all’accesso da parte dei condòmini o dell’Amministratore?
Dopo aver normato le modalità di realizzazione degli impianti in fibra ottica nel tratto esterno alle unità abitative[1] proprio per favorire il riuso delle infrastrutture esistenti, evitando duplicazioni degli impianti e ridurre controversie tra proprietari/concessionari del suolo pubblico o privato e operatori, l’Autorità oggi si è spinta oltre, andando a semplificare la realizzazione della parte terminale degli impianti che deve essere predisposta all’interno delle proprietà condominiali.
Di norma, infatti, lo sviluppo della rete in fibra ottica comporta, per poter raggiungere la terminazione nella sede del cliente finale, diverse tipologie di intervento nella proprietà privata con passaggio e appoggio di fili, cavi, tubature e altri elementi di rete.
Accesso alle parti comuni dell’edificio e all’infrastruttura fisica
Nell’eventualità in cui non sia già presente un impianto in fibra ottica nell’edificio che rispetti la normativa di settore, l’operatore deve poter avere accesso alle parti comuni dell’edificio e all’infrastruttura fisica – nelle sue porzioni verticali e orizzontali – in modo da realizzare l’impianto e di strutturare il passaggio dei cavi in fibra ottica.
Nel caso dei condomini, queste attività possono diventare critiche perché comportano necessarie, ma spesso difficoltose interazioni con Amministratori e condòmini, che rallentano se non addirittura impediscono all’operatore la realizzazione dell’impianto.
Con l’adozione delle Linee Guida l’Autorità ha inteso da un lato mettere un punto fermo sulla facoltà degli operatori di accedere, a semplice richiesta, nei locali tecnici di proprietà condominiale e di eseguire, a proprie spese, tutti gli interventi necessari per la realizzazione degli impianti senza che controversie tra e con Amministratori e condòmini possano dilatare inutilmente l’attività.
D’altro lato ha inteso tutelare il legittimo interesse dei condòmini e dell’Amministratore alla realizzazione dell’opera a regola d’arte e con modalità il meno possibile invasive delle infrastrutture condominiali.
Nelle intenzioni dell’Agcom il provvedimento, semplificando i processi autorizzativi per la realizzazione e la rapida diffusione sul territorio delle infrastrutture di cablatura in fibra ottica, rappresenta “uno snodo essenziale per il raggiungimento degli obiettivi strategici di connettività e trasformazione digitale indicati dalla Commissione europea con la Comunicazione sulla Connettività per un mercato unico digitale europeo (cd. “Gigabit Society”) e con la Comunicazione sul decennio digitale (c.d. “Digital Compass”)”.
Gli impatti del provvedimento
Entrando nel merito, quali saranno dunque gli impatti[2] del provvedimento?
In primo luogo, l’Autorità è intervenuta chiarendo le casistiche di applicazione delle Linee Guida e definendo un lessico unitario condiviso e comprensibile sia ai tecnici che agli Amministratori e ai condòmini, per evitare incomprensioni e interpretazioni ad personam.
In secondo luogo, ha normato le modalità di realizzazione e di sviluppo della rete da parte degli operatori, raccomandando loro di evitare la duplicazione della rete in fibra ottica se nell’immobile sia già stata realizzata una infrastruttura dotata di cavi in fibra ottica. In tali casi, l’operatore dovrà negoziare con l’Amministratore, con il condominio o con il gestore dell’impianto l’accesso ai cavi ottici e avrà diritto di installare la propria rete solo nel caso in cui quella esistente non soddisfi le applicabili normative tecniche o, per ragioni oggettive, non sia utilizzabile.
L’operatore, inoltre, dovrà assicurarsi di realizzare tutte le opere necessarie a regola d’arte e nel rispetto della normativa tecnica vigente, con ripristino di eventuali danni o manomissioni intervenuti nel corso dei lavori.
Le condotte virtuose per evitare contenziosi
Inoltre, al fine di facilitare le relazioni tra le parti interessate ed evitare inutili controversie, le Linee Guida hanno definito un set di condotte virtuose che l’operatore deve tenere in fase di richiesta di accesso alla proprietà e alle infrastrutture fisiche esistenti.
Nello specifico, in fase di sopralluogo e attività preliminari:
- sono state definite le tempistiche e le modalità del sopralluogo (presenza dell’Amministratore, di un condòmino o di persona da questi delegata);
- è stata incentivata la partecipazione del condominio/Amministratore alla predisposizione del progetto da parte dell’operatore: il condominio o, ove previsto, l’Amministratore potrà contribuire attraverso la formulazione di “proposte, alternative e ragionevoli, per la posa dei cavi, compreso l’uso delle infrastrutture di posa esistenti, laddove utili a ridurre gli interventi sull’immobile ed evitare inutili duplicazioni”.
In fase di cablaggio, inoltre, l’Authority ha previsto che:
- l’operatore trasmetta all’Amministratore o al condominio la necessaria documentazione tecnica chiara ed esaustiva, inerente alle modalità di cablaggio e indichi con ragionevole anticipo la data di avvio dei lavori;
- l’operatore tenga in considerazione eventuali osservazioni dell’Amministratore e del condominio e consideri le date alternative per l’avvio dei lavori da questi proposte, purché non causino inutili e non motivati ritardi.
Una volta completati i lavori, l’operatore dovrà infine rilasciare all’Amministratore o al condominio idonea documentazione delle opere realizzate.
Significativo è inoltre l’intervento a chiarimento delle modalità e dei livelli di prezzo per l’accesso all’impianto multiservizio, laddove già realizzato nell’edificio. Sul punto, le Linee Guida stabiliscono che, salvo diverso accordo tra le parti, nel caso in cui l’infrastruttura esistente sia di proprietà del condominio, l’accesso sarà di norma fornito nella modalità di cessione in IRU (diritti d’uso pluriennali) con gestione della medesima infrastruttura, ai fini della fornitura e della manutenzione dei servizi di comunicazione elettronica, in capo all’operatore richiedente. Nei casi in cui l’infrastruttura in fibra ottica sia di proprietà di un operatore, quest’ultimo e l’operatore richiedente possono valutare una modalità di accesso in IRU o a canone.
Da ultimo, il provvedimento in esame illustra come l’Autorità si orienterà nella risoluzione di eventuali controversie tra le parti nel caso di mancato accordo relativo alle previsioni fin qui esaminate.
Punti aperti
Benché le Linee Guida adottate dall’Autorità per le Garanzie nelle Comunicazioni rappresentino uno strumento fondamentale per favorire chiarezza interpretativa e fornire indicazioni certe di comportamento ai cittadini, ai condòmini e agli operatori al fine di favorirne l’interazione nell’ottica del perseguimento del comune obiettivo della crescita del Paese, è opportuno attendere il testo definitivo del provvedimento per verificare se non residueranno ulteriori spazi di incertezza e di libera interpretazione che possano vanificare gli sforzi compiuti.
Nodo fondamentale da sciogliere – che potrebbe creare non poche criticità – è quello relativo al pagamento dei diritti d’uso sulle infrastrutture già presenti nel condominio. L’operatore dovrà corrispondere diritti d’uso solo per l’accesso all’impianto altrui già realizzato in fibra, o dovrà essere remunerato anche l’accesso alle infrastrutture civili per la posa di portanti fisici come cavidotti (cunicoli, tubazioni), pozzetti, camerette, etc.? In quest’ultimo caso, come verranno gestiti gli impianti condivisi realizzati in passato?
Inoltre, come potrà l’operatore dimostrare le ragioni oggettive che rendono un’infrastruttura già esistente non utilizzabile? Come potrà accertare che i lavori sono stati realizzati a regola d’arte, evitando successive contestazioni? Infine, le tempistiche e le modalità per la risoluzione delle controversie definite dall’Autorità saranno sufficienti e in linea con i tempi di un mercato in forte espansione?
Ulteriore criticità non affrontata dal provvedimento in esame è rappresentata dalle difficoltà affrontate dagli operatori nell’individuare correttamente gli Amministratori di condominio. Gli operatori devono, infatti, cimentarsi periodicamente e per ciascuna unità condominiale nella ricerca del nominativo e dei dati di contatto dell’Amministratore. Non è infatti presente un mapping unitario, a livello nazionale, che tracci la relazione Amministratore di condominio e relativo condominio amministrato.
Ecco, quindi, un ulteriore spunto di miglioramento, che potrebbe semplificare e accelerare il processo di network creation: l’Autorità dovrebbe indirizzare e incentivare la realizzazione di una banca dati unitaria dove tracciare, certificare e aggiornare costantemente la relazione condominio/Amministratore e i dati di contatto di quest’ultimo.
- Con il Regolamento in materia di diritti di installazione di reti di comunicazione elettronica per collegamenti dorsali e coubicazione e condivisione di infrastrutture, di cui alla delibera AGCOM n. 622/11/CONS e successive modificazioni. ↑
- Ricostruiti alla luce del comunicato stampa AGCOM del 23/09/2021 e della bozza delle linee guida di cui alla delibera n. 85/21/CONS (all. B). ↑
