Se solo fino a qualche tempo fa il settore immobiliare era tra i più arretrati in quanto a utilizzo di nuove tecnologie e capacità digitali, nell’ultimo decennio ha recuperato terreno, mostrandosi pronto ad accelerare il passo in questa sua trasformazione.
PropTech: genesi ed evoluzione
D’altronde la parola “PropTech”, con cui oggi viene universalmente individuato questo processo, nasce proprio nel 2014 in un ambito, quello anglosassone, che in quell’anno ha fatto registrare un balzo nel numero di aziende interessate dai nuovi sviluppi.
In realtà è difficile darne una definizione conclusiva, perché il giovane sistema PropTech è ancora in divenire, sospinto da modalità e idee sempre nuove che ne ampliano continuamente i confini. Si può dire, in linea generale, che è quel cambio sia di mentalità sia di strumenti nell’industria e nel mercato del real estate che investe soluzioni, dinamiche, servizi e prodotti.
Ce lo conferma Benito Malaspina, amministratore delegato di didimora, una startup PropTech nata tre anni fa: il campo PropTech è vasto e ingloba sia le visioni sia l’insieme delle tecnologie digitali applicate all’immobiliare. Di realtà che hanno come obiettivo una maggiore efficacia del settore e il miglioramento del mercato ce ne sono tante e tante sono le differenze tra loro, visto che adottano una grande varietà di soluzioni tra software e piattaforme online in risposta a esigenze specifiche, ma tutte concorrono a dare al PropTech una dimensione sempre più globale.
Le macroaree in cui risulta implementata l’attività PropTech
Secondo il report Tecnologie, strumenti e servizi innovativi per il Real Estate del dicembre 2019, originato dalla collaborazione tra Italian PropTech Network e Politecnico di Milano, le macroaree in cui risulta implementata l’attività PropTech, individuate sulla scorta di precedenti studi condotti dall’Università di Oxford, sono:
- il Real Estate FinTech (che si concentra sulle transazioni commerciali e gli investimenti relativi alla proprietà immobiliare),
- lo Smart Real Estate (che facilita l’operatività e la gestione degli asset immobiliari),
- la Sharing Economy (che punta sull’utilizzo degli immobili, in particolare quelli in condivisione),
- il Professional Service (che riguarda le soluzioni tecnologiche e i servizi automatizzati per gestioni, consulenza, marketing, indagini territoriali).
PropTech: strumenti e processi digitali
Nel settore PropTech, spiega Malaspina, i principali strumenti e processi digitali ai quali si ricorre includono Big Data e Data Analytics per raccogliere, analizzare e interpretare grandi volumi di dati immobiliari; Intelligenza Artificiale (AI) e Machine Learning (ML) per automatizzare i processi; blockchain per garantire la trasparenza e la sicurezza nelle transazioni immobiliari; Realtà Aumentata (AR) e Realtà Virtuale (VR), che permettono di realizzare tour virtuali di immobili; Internet of Things (IoT) per la gestione degli edifici smart; piattaforme per la gestione centralizzata delle proprietà e meccanismi FinTech per consentire investimenti immobiliari condivisi e accesso al finanziamento tramite soluzioni tecnologiche innovative.
Sinergie tra PropTech e ConTech
A tutto ciò si deve aggiungere un accenno al ConTech, ovverosia l’applicazione delle nuove tecnologie alla progettazione e alla costruzione degli edifici, nonché alla loro pianificazione e allo sviluppo di modelli sostenibili.
Un tempo molti avrebbero risposto alla domanda se PropTech e Contech siano aree completamente separate di attività oppure si sovrappongano parzialmente, dicendo che sono settori di applicazione completamente separati. Oggi possiamo invece dire con serenità, continua Malaspina, che il secondo sia una branca del primo. Il ConTech è di fatto il PropTech applicato alla fase iniziale del ciclo di vita di un edificio, il che significa Building Information Modeling, industrializzazione del processo costruttivo, gestione dei lavori, gestione del processo costruttivo di cantiere, utilizzo della tecnologia BIM e formazione delle figure professionali di cantiere. Semplificando, per rendere l’idea, il PropTech senza il ConTech esisterebbe ugualmente, forse più macchinoso e lento in alcune fasi del processo, ma il ConTech senza il PropTech, al contrario, no.
I sei fattori per il successo nel settore immobiliare
Come detto in un recente articolo pubblicato da McKinsey, il mantra “Build it, and they will come” (“Se lo costruisci, loro verranno”, adattamento della nota frase tratta dal film L’uomo dei sogni) è stata valido per un lungo tempo, ma ora non lo è più. Secondo McKinsey, nota società di consulenza strategica, oggi il successo di un investitore o di un operatore immobiliare dipende da questi sei fattori:
- progettare soluzioni per i clienti, non solo spazi fisici;
- utilizzare gli sviluppi per generare slancio, non semplicemente per cavalcarlo;
- creare valore durante tutto il ciclo di vita di un progetto, non solo nella fase finale;
- guardare alla sostenibilità come un’opportunità, non come un processo imposto;
- mettere in atto soluzioni digitali e analisi avanzate durante tutto il processo, e non solo sporadicamente;
- concentrarsi sull’efficienza operativa, non solo sui ricavi.
Previsioni di crescita del mercato PropTech
Pur tenendo conto che tutto ciò ha dei costi piuttosto elevati, in particolar modo nelle fasi iniziali in quanto a strutture, infrastrutture, formazione e aggiornamento professionale, e nonostante il recente periodo di rallentamento dei mercati, segnato da incertezze, inflazione, rialzo dei tassi e difficoltà di accesso al credito, le previsioni di crescita del settore sono generalmente ottimistiche, anche se le cifre previste sul mercato globale PropTech dagli istituti di analisi presentano evidenti oscillazioni, dovute alla fluidità di un comparto ancora non del tutto definito e maturo. Nel decennio in corso il balzo in avanti sarà importante, passando dai 18/19 miliardi di dollari del 2022 agli oltre 30 miliardi entro il 2030 secondo Zion Market Research, agli 85 miliardi nel 2032 secondo la community globale Proptech Unissu o addirittura ai 133 miliardi di dollari entro il 2032 secondo Precedence Research, per fare solo degli esempi. Non sorprende, perciò, che le PropTech stiano diventando attraenti anche per gli investitori di capitale di rischio e di private equity.
Le potenzialità dell’Europa nel PropTech
Si tratta di un mercato tuttora dominato dagli Stati Uniti, ma l’Europa è territorio molto attivo e ha tutte le potenzialità per diventare un nuovo centro di riferimento. Questo vale per Regno Unito e Spagna in particolar modo, ma anche Italia e Svezia, secondo Unissu, fanno registrare un numero delle Proptech mappate in continua progressione.
Lo stato dell’arte in Italia
Nel 2018 le PropTech italiane erano soltanto 43, commenta Malaspina, una fase embrionale insomma. Oggi invece sono sull’ordine delle centinaia, e coesistono in un mercato complesso, articolato e che offre decisamente un altro tipo di servizi rispetto a solo sei anni fa. Nella stragrande maggioranza dei casi si tratta di startup ma non ci sono solo loro, tante PMI stanno entrando nel flusso della transizione tecnologica del settore immobiliare.
Il PropTech in Italia sta crescendo grazie all’adozione di tecnologie sempre più avanzate, e ciò porta a una complessificazione dei modelli di business. Alcune aziende si stanno espandendo all’estero con successo, mentre le grandi realtà immobiliari stanno dando vita a processi di trasformazione digitale adottando modelli di business basati sui dati. Le società internazionali tendono a importare le best practice già sperimentate altrove, nonostante le inevitabili sfide organizzative e operative. La consapevolezza delle opportunità offerte dalle nuove tecnologie sta aumentando, con un focus crescente su sostenibilità e finanza ESG, ambiti in cui l’innovazione tecnologica gioca un ruolo cruciale. Gli operatori più evoluti non si limitano più all’acquisto o alla sottoscrizione di applicazioni PropTech, ma progettano e realizzano le proprie, soluzioni ad hoc che trasformano i processi tradizionali e creano valore.
